Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Как списать долг предыдущих собственников за коммунальные услуги?

Мы с мужем купили квартиру на торгах. Прежний собственник заложил квартиру и перестал платить ипотеку. Одновременно перестал платить за ЖКУ и накопил большой долг. Как только мы вступили в права собственности, перевели лицевой счет на себя и стали ежемесячно платить.

Как списать долг с нашего счета? Как убедить УК взыскивать его с прежнего собственника?

Валентина, вы правы в том, что вы не обязаны платить чужой долг по ЖКУ. Это забота УК — взыскать долг или, если не получится, списать его. Поэтому направьте УК заявление об открытии нового лицевого счета. Скорее всего, этого будет достаточно. Сейчас расскажу подробнее.

Что входит в плату за жилье

Чтобы разобраться с долгами, давайте определимся, какие расходы есть у собственника жилья.

Прежде всего, он должен оплачивать содержание жилого помещения: услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые необходимы, чтобы содержать общее имущество.

Еще он должен платить за коммунальные услуги, которые потребляет сам, например за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо при печном отоплении, канализацию и вывоз мусора, а также за капитальный ремонт.

Новый собственник квартиры не отвечает по долгам за ЖКУ предыдущего

Собственник обязан платить за ЖКУ с того момента, как у него возникло право собственности на жилье. В вашем случае это право возникло с момента регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.

При этом по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги не переходит вместе с квартирой.

Поэтому долг по ЖКУ, который накопил ваш продавец, остается только его задолженностью. УК не вправе требовать уплаты долга с вас и должна взыскивать его с должника.

А вот долги за капремонт переходят к вам

Но это не касается взносов на капитальный ремонт. Если прежний собственник их не платил, придется платить вам.

Обязательство предыдущего собственника оплачивать расходы на капремонт переходит к новому собственнику вместе с правом собственности на квартиру. В том числе и не исполненная предыдущим собственником обязанность, то есть долг.

Если пойти в суд и попытаться оспорить этот долг, суд встанет на сторону коммунальщиков. Так, например, произошло в Республике Башкортостан, где суд указал, что доказательств, что предыдущий владелец исполнил свою обязанность по оплате капремонта, нет, поэтому долг придется погасить новому собственнику.

А вот в ситуации, когда новый собственник обращается к управляющей компании с иском о понуждении сделать перерасчет за остальные ЖКУ — в квитанцию включили долг предыдущего собственника — суд Калининграда обязал УК сделать перерасчет и исключить чужие долги.

Как избавиться от задолженности за ЖКУ

Если на вас переписали старый лицевой счет и включают в квитанцию задолженность предыдущего собственника, напишите заявление в УК. Укажите, что требуете сделать перерасчет по финансово-лицевому счету и разделить или выделить лицевой счет либо открыть новый. Подготовьте два экземпляра заявления, отнесите их лично и попросите, чтобы на вашем поставили отметку о том, что приняли, и указали дату. Если ходить некогда — отправьте по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Если управляющая компания не ответит или ответит отказом, вы можете обратиться в суд.

В аналогичной ситуации суд Барнаула сказал, что для квартиры, на лицевом счете которой осталась задолженность прежнего собственника, должны открыть новый лицевой счет, где будет указан новый собственник и будет отражаться информация о его коммунальных платежах. И обязал управляющую компанию открыть новый лицевой счет. Суд следующей инстанции оставил это решение в силе.

Поэтому идите в УК и отстаивайте свое законное право не платить долг. Если хотите сэкономить на ЖКУ, прочитайте, как правильно платить за коммунальные услуги и как платить за услуги ЖКХ по счетчикам и без.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Несмотря на значительное превышение предложения над спросом в сфере продажи недвижимости, найти подходящее по всем параметрам жилье бывает достаточно сложно. И нередко бывает так, что у продавца есть серьезные долги по коммунальным платежам. Станет ли такая проблема причиной для отказа от покупки и в чем особенности покупки подобного жилья – читайте в этой статье.

Переходят ли долги при покупке квартиры

Все зависит от ситуации и заключенного договора купли-продажи. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, и он честно об этом сообщает, можно попробовать договориться о серьезной скидке, превышающей сумму долга. Это выгодно как для продавца, так и для покупателя:

• Продавец избавляется от долгов и может спокойно потратить вырученные за продажу деньги на покупку нового жилья или любые другие нужды.
• Покупатель получает квартиру с хорошей скидкой.

Но верно все указанное выше, только при условии, что покупатель готов разбираться с долгами, а продавец их не скрывает. В противном случае проблемы будут преимущественно у продавца, так как значительная часть долгов по коммунальным платежам связана с владельцем квартиры, а не с самой недвижимостью. В результате, несмотря на продажу жилья, бывший собственник все равно, рано или поздно будет вынужден заплатить все свои долги, включая сюда штрафы, пени и так далее.

Какие долги переходят при покупке квартиры

При покупке квартиры, исходя из ст.153 ЖК РФ и ст.169 ЖК РФ, покупатель будет обязан заплатить только долг, который накопился по платежам за капитальный ремонт. Это, безусловно, неприятно, однако сумма таких ежемесячных платежей значительно меньше, чем оплата отопления, водоснабжения, канализации, электричества и так далее. Все перечисленные коммунальные услуги обязан оплачивать именно тот человек, который допустил долги.

Кто платит долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Тут все опять же зависит от того, что сказано в договоре. Возможно продавец попросит у покупателя некую сумму авансом с обязательством погасить всю задолженность по коммунальным платежам. В этом случае платит, вроде как, продавец, но деньги ему для этого дает покупатель.

Если же стороны не договорились ни о чем и сам вопрос оплаты коммунальных платежей в договоре купли-продажи не поднимался, то платить будет продавец, вне зависимости от того, хочется ему это или нет.

Долг по капитальному ремонту

Как уже было сказано выше, долг по капитальному ремонту оплачивает новый владелец. Это единственный тип долгов, который привязан непосредственно к квартире, а не к ее владельцу. Так что, при покупке жилья все равно желательно уточнять наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Хотя бы для того, чтобы определить, какую сумму придется заплатить.

Как проверить квартиру при покупке на долги

Существует несколько основных способов проверить на долги квартиру еще до заключения договора купли-продажи. Рассмотрим детальнее каждый из них.

Справка о задолженности

Самый простой, а потому и самый востребованный способ – запросить справку о задолженности в управляющей компании или ЖЭКе. Рекомендуется требовать такой документ от продавца недвижимости. Даже если он откажется, это уже будет косвенно свидетельствовать о возможных проблемах.

Онлайн сервисы

Также во многих городах действуют специальные информационные онлайн-сервисы. На этих порталах информация о задолженности по коммунальным платежам выставляется в открытом доступе. Как вариант, можно поискать те же данные на сайте управляющей компании или даже запросить в электронном виде.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки жилья с долгами по ЖКХ практически ничем не отличатся от приобретения обычной недвижимости.

Последовательность действий

Порядок действий для покупки квартиры с долгами по ЖКХ:

1. Поиск квартиры. Если нужно именно жилье с долгами (например, чтобы договориться о скидке), нужно искать именно такую информацию, но на практике, об этом сообщают в объявлениях крайне редко.
2. Переговоры с продавцом. Если продавец заранее сообщает о долгах, этот момент рекомендуется обсудить отдельно. Желательно, сразу договориться о том, как долги будут отражены в договоре купли продажи. Если о них не упоминали или прямо сказано, что долг остается на предыдущем владельце, то платить будет продавец. А вот если в договоре сказано, что погасить всю задолженность должен будет покупатель, то тогда платить будет уже он. Но, разумеется, квартира при таких условиях будет продаваться со скидкой.
3. Запросить документы на жилье. Сюда обязательно нужно включать справку из управляющей компании или ЖЭКа.
4. Осмотреть квартиру. Это тоже обязательный этап, благодаря которому покупатель может убедиться, что жилье действительно соответствует описанию. Хотя непосредственно к долгам данный пункт относится очень опосредованно. Единственное исключение: если долги за «коммуналку» уже настолько крупные, что продавцу отрезали газоснабжение, воду, свет и так далее. В такой ситуации проблема будет серьезнее, так как придется давить на управляющую компанию или ЖЭК, чтобы все коммуникации подключили после смены владельца. А это достаточно сложно и может растягиваться на длительный срок.
5. Составить договор купли-продажи. Конкретные условия стороны согласовывают в индивидуальном порядке. Если необходимо, тут нужно будет вписать ранее согласованные пункты о долгах за коммунальные услуги.
6. Зарегистрировать договор. Его не обязательно заверять у нотариуса, однако регистрировать обязательно.
7. Оформить право собственности на жилье. Сразу после этого, если не планируется выплачивать долги и, особенно, если какие-то коммуникации отключены, нужно обращаться в управляющую компанию или ЖЭК, требуя начислять вот с такой-то даты все с нуля и вернуть все коммунальные услуги на место.
8. Подписать актприема-передачи. На основании этого документа и производится фактические выполнение условий договора. Если покупатель не планирует погашать долг, то на этом этапе можно напомнить продавцу, что все предыдущие долги остаются. В то же время, нужно помнить, что новый собственник не обязан никак помогать управляющей компании разыскивать должника.
9. Потребовать от продавца расписку в получении всей суммы за квартиру. Именно этот документ, вместе с актом приема-передачи и закрывает сделку (обычно акт и расписка подписываются практически одновременно). Расписку пишет только продавец и, обычно, она предоставляется в одном экземпляре. Продавец ее себе не оставляет. Разве что захочет и себе копию.

Документы

Для сделок купли-продажи нужны следующие документы:

• Паспорта покупателя и продавца (от покупателя – это единственный требуемый документ, разве что продавец затребует подтверждение платежеспособности).
• Выписка из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Имеет свойство устаревать, потому желательно перед сделкой запросить максимально свежую выписку.
• Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Этот документ как раз указывает на наличие или отсутствие долгов. Не является обязательным, однако при отказе продавца его предоставлять у покупателя сразу же должны возникнуть подозрения.
• Выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые зарегистрированы в квартире. Очень рекомендуется требовать, что все прописанные еще до завершения сделки выписались. Если взрослых выписать потом можно будет без особых проблем по решению суда, то вот таким же образом выписать несовершеннолетних невозможно.
• Техпаспорт на квартиру. Сверив реальный внешний вид жилья с планом в техпаспорте можно проверить, не производил ли продавец неузаконенную перепланировку. Это может стать серьезной проблемой.
• Разрешение на продажу жилья от органов опеки. Актуально только в том случае, если одним из продавцов квартиры (совладельцем) является несовершеннолетнее лицо.
• Согласие супруга/супруги на продажу жилья. Этот документ актуален в том случае, если продавец состоит в браке. Формально, при некоторых условиях квартира может являться личным имуществом и такое согласие не потребуется, но на практике доказать это намного сложнее, чем предоставить указанное согласие.

Расходы

Расходы, которые возникают при продаже квартиры, обычно несет продавец, а не покупатель. Однако стороны могут договориться о том, что все затраты делятся в том или ином соотношении между сторонами. Например, 70% от всех расходов оплачивает продавец, а покупатель – оставшиеся 30%. Или, допустим, все расходы берет на себя покупатель, а продавец взамен делает скидку на жилье в том или ином объеме.

Примерный перечень допустимых расходов, которые могут возникнуть при покупке-продаже квартиры:

Сроки

Сроки во многом зависят от договаривающихся сторон, необходимости срочно продать или купить квартиру и многих других факторов. Примерный перечень будет выглядеть так:

• Поиск жилья: от 1 дня до нескольких лет (в среднем, актуальное предложение обычно находится за 1-2 месяца)
• Переговоры с продавцом: индивидуально, обычно до 1 месяца.
• Получение и изучение требуемых документов: от 1 недели до 1 месяца.
• Составление договора купли-продажи: от 1 дня.
• Регистрация права собственности: от 1 недели.
• Общение с управляющей компанией или ЖЭКом насчет обнуления долга нового собственника и подключения отрезанных коммуникаций: от 1 дня и до полугода.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию. Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

• «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
• «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
• «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
   В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
2. Написать претензию управляющей компании.
   Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
   Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
4. Напишите претензию агенту по недвижимости.
   Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи. Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе. Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Задолжать при покупке жилья: переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника?

Согласно требованиям Жилищного законодательства каждый собственник жилого помещения несет бремя содержания имущества, оплаты коммунальных платежей и взносов по содержанию жилого помещения. При продаже недвижимости нередко остаются задолженности за прежним владельцем, которые становится бременем покупателя. В каких случаях долги переходят на нового собственника, и как правильно перевести долг в соответствии с законом?

Переходят ли задолженности по ЖКХ на нового жильца?

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 153 ЖК РФ, обязательство по оплате коммунальных платежей возникает с момента передачи права собственности на жилое помещение. Владелец недвижимости вступает в право собственности с момента регистрации такого права в органах Росреестра (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Из закона следует, что задолженность по коммунальным платежам формируется за владельцем жилья, но не за объектом недвижимости, так как именно он несет бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ). Таким образом, обязательства продавца по оплате задолженности по коммунальным услугам не прекращаются при смене жильца в квартире.

Управляющая компания правомочна обратиться с исковым заявлением в отношении должника с требованием об уплате задолженности. Обжаловать неправомерные действия УК можно в Роспотребнадзоре, при необходимости — в прокуратуре или суде (как оформить заявление об отмене судебного приказа по коммунальным платежам?).

Отличие оплаты остатка за капремонт

В отношении задолженности по взносам за капитальный ремонт наблюдается обратная ситуация. Обязательство по содержанию жилого помещения ложится на собственника в момент возникновения права собственности.

Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ, задолженность сформировавшаяся за предыдущим владельцем, становится обязательством покупателя и подлежит погашению в полном объеме. Исключением являются случае, когда должниками являются органы государственной или муниципальной власти.

Как проверить остаток платежа за ЖКХ при покупке квартиры?

В момент продажи квартиры необходимо потребоваться от продавца выписку из финансового лицевого счета в УК. Дополнительно потребуются справки об отсутствии задолженности по отоплению, водоснабжению, электричеству и капитальному ремонту с обращением в профильные ведомства. Узнать информацию о задолженности можно на месте в присутствии продавца или самостоятельно:

• на официальном сайте ЖКХ;
• в личном кабинете УК;
• через банкомат;
• в Центрах координации недвижимости;
• на официальном сайте судебных приставов.

Необходимо потребовать квитанции об оплате коммунальных платежей. В платежных документах указаны реквизиты организаций, поставляющих услуги. Информацию можно запросить у них. В случае приобретения жилья в ипотеку документы, свидетельствующие об отсутствии задолженности, обязательны к предоставлению в банк.

Можно ли переоформить задолженность на нового владельца?

Важно учитывать, что на основании п. 2 ст. 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только с согласия кредитора.

Из этого следует, что предварительно необходимо поставить в известность Управляющую компанию и ТСЖ. Перевод возможен при открытии нового финансового счета после регистрации права собственности в Росреестре. Покупателю следует действовать в следующем порядке:

1. запросить справку о задолженности в Едином расчетном центре;
2. обратиться в УК, уведомить об открытии нового финансового счета и перенаправления долга на нового собственника;
3. составить и подписать договор об обслуживании дома с УК;
4. написать заявление в ЕРКЦ об открытии нового финансового счета;
5. переоформить договор с поставщиками водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, если дом не обслуживается Управляющей компанией;
6. сверить показания счетчиков и уточнить дату последней проверки;
7. при необходимости запросить перерасчет задолженности в УК.

На этапе обращения в УК стороны могут оформить трехсторонний договор, регламентирующий особенности и порядок оплаты задолженности. Как вариант оформляется письменное обращение с просьбой о переводе долга, на которое УК дает письменное согласие.

В последующем стороны заключают договор о переводе задолженности. С этого момента соответствующие обязательства за предыдущим собственником прекращаются. Соглашение должно содержать:

• реквизиты сторон: адреса, даты рождения, паспортные данные, полные имена;
• дату оформления и регион;
• реквизиты банковских счетов;
• предмет договора — принятие обязательств по уплате задолженности;
• остаточная сумма долга;
• сроки и условия погашения;
• ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Переоформление лицевого счета необходимо для приостановки начисления платежей по договору с предыдущим владельцем, что скажется на величине пени за просрочку. По этой же причине рекомендуется решить вопрос с переводом долга в кратчайшие сроки.

Исходя из законодательства, новый собственник жилого помещения не обязан оплачивать долги по коммунальным платежам, если иное не предусмотрено взаимной договоренностью с предыдущим владельцем. Оплата долгов за капитальный ремонт становится обязательством покупателя недвижимости.

При взаимной договоренности задолженность по коммунальным платежам переводится на нового владельца с согласия УК и в порядке оформления соглашения по переводу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

с кого взыскивается задолженность если квартира продана с долгом за ЖКУ 100 р.

Квартира продана с задолженностью за жилищно-коммунальные услуги. Можно ли взыскивать задолженность с нового собственника? или солидарно с прежнего собственника и нового? Какими нормативными актами руководствоваться?

Ответы юристов

Здравствуйте, Нина. В Жилищном кодексе РФ чётко предусмотрены обязанности собственника помещения оплачивать жилищные и коммунальные услуги. Такая обязанность возникает с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Прекращается с момента погашения задолженности, несмотря на наличие государственной регистрации права собственности на нового собственника. Иногда стороны в договоре на отчуждение квартиры предусматривают передачу задолженности от прежнего собственника к новому собственнику. Но в таких случаях прежний собственник представляет такой договор в управляющую организацию. Если новый собственник не погашает принятую им по договору сделки задолженность по ЖКУ, управляющая организация взыскивает эту задолженность в порядке судебного приказного производства, согласно соответствующему разделу Гражданского процессуального кодекса РФ.

Стоимость услуг: 700 руб. подробная консультация.

А почему вы решили, что коммунальные долги предыдущих хозяев квартиры можно взыскать с нынешних владельцев? В п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ сказано:

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

То есть новый собственник отвечает за потребленные уже им ресурсы. Поэтому если квартира была продана, а долги не погашены взыскивайте задолженность с предыдущих хозяев в судебном порядке.

Иное дело взносы на капремонт, так в ч.3 ст.158 ЖК РФ сказано:

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт,

То есть если в вашем случае задолженность только за свет, газ, отопление, воду и т.д. взыскать можно только с предыдущего владельца, если же за именно за капремонт, то взыскивайте уже с нынешнего владельца.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Приобретая жилье на вторичном рынке, покупатель рискует столкнуться с некоторыми проблемами. В частности за прежним собственником может числится задолженность по коммунальным платежам. На начальном этапе важно запросить соответствующую информацию у продавца и проверить ее самостоятельно. Должен ли новый владелец выплачивать долг, и можно ли оформить сделку в таком случае?

Должен ли новый владелец выплачивать долг

Обязательство по уплате коммунальных платежей возникает в момент вступления в право собственности на жилое помещение после регистрации в органах Росреестра (п. 5 ч. 1 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 223 ГК РФ). Собственник самолично несет бремя содержания имущества, поэтому задолженность закрепляется за плательщиком, а не объектом недвижимости (ст. 210 ГК РФ). Соответственно покупатель не отвечает по обязательствам продавца.

Задолженность по взносам за капремонт, образовавшаяся на счету продавца, переходит на нового собственника недвижимости с момента регистрации в государственном реестре (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Новый владелец обязан погасить долг в полном объеме. Исключением являются случаи, когда на стороне продавца выступают органы государственной или муниципальной власти, за которыми числится задолженность.

Важно! Если новый владелец не признает долги предыдущего собственника по коммунальным услугам (не капремонту), но Управляющая компания выдвигает требование по их погашению, оплачивать их не нужно. В таком случае УК должна взыскивать задолженность с прежнего владельца в судебном порядке.

Как самостоятельно узнать о долге

До оформления сделки покупатель запрашивает у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКХ из БТИ или УК, а также выписку с лицевого счета. По необходимости можно уточнить информацию самостоятельно через Интернет или оффлайн. Ниже приведены эффективные способы.

Портал Госуслуги

Узнать задолженность на Госуслугах можно даже через неподтвержденную учетную запись. Предварительно у продавца запрашиваются последние квитанции по ЖКХ, в которых отражены поставщики и лицевые счета плательщика. Авторизовавшись на сайте, выполните следующие действия:

• с главной страницы перейдите в раздел “Услуги”;
• в категории “Квартира, строительство и земля” выберите “Оплата ЖКХ”;
• справа от информационного блока нажмите на синее окошко “Получить услугу”;
• укажите регион, если отключена геолокация или собственность находится в другом населенном пункте;
• выберите поставщика услуг из представленного списка;
• под блоком с поставщиками, введите номер лицевого счета;
• появится информация с адресом и балансом лицевого счета;
• проверьте каждого поставщика в соответствии с квитанциями.

Если квитанции приходили от УК, то ее необходимо выбрать в перечне поставщиков. Если взносы оплачивались напрямую в ресурсоснабжающие компании, то необходимо проверить каждую из них. Номер лицевого счета, как правило, указан в правой верхней части квитанции. Если организация отсутствует в списке, запрашивайте информацию по ее ИНН.

ГИС ЖКХ

Авторизоваться на сайте можно через подтвержденный аккаунт на Госуслугах, в котором верифицированы паспортные данные, ИНН и СНИЛС. В личном кабинете выберите раздел “Оплата ЖКУ”, затем “История начислений”. В открывшемся блоке обязательны к заполнению адрес, период начисления платежей и номер лицевого счета. Дополнительные критерии поиска:

• идентификатор платежного документа;
• статус документа;
• исполнитель услуг;
• статус подключения к лицевому счету.

Каждый пункт оснащен выпадающим списком, из которого можно выбрать подходящий вариант. Исполнителя услуг можно найти в реестре, нажав на соответствующий блок справа. После нажатия на кнопку “Найти” на экране появится информация о начисленных суммах и задолженностях за указанный период.

Сайт судебных приставов

Проверить наличие задолженностей за собственником можно на официальном сайте службы судебных приставов. По результатам поиска не выявляется предмет обременения, но указывается номер судебного постановления для уточнения дополнительной информации. В разделе “Сервисы” выберите “Банк данных исполнительных производств”, затем укажите:

• поиск по физическому лицу;
• регион, в котором проживает собственник;
• ФИО собственника;
• дату рождения собственника.

Если в отношении собственника возбуждено исполнительное производство, появятся номер судебного постановления и участка. На сайте судебного органа в разделе “Информация по судебным делам” введите номер приказа и судебного участка. Выгрузив текст постановления, можно узнать предмет обременения и обстоятельства разбирательства.

Справка. Если информацию найти не удалось, можно сделать официальный в ФССП через личном обращение или интернет-приемную на сайте. Персональные данные владельца уточняйте, запросив паспорт перед оформлением сделки.

Выписка из ЕГРН

Информация по обременениям содержится на сайте Росреестра в разделе “Справочная информация по объектам недвижимости”, но редко обновляется и может содержать не актуальные сведения. Лучше запросить выписку из ЕГРН, в которой отражаются правовой статус объекта, технические характеристики, сведения о перепланировке, арестах, залогах, смене владельца и текущем собственнике, которые необходимы для проверки недвижимости перед покупкой.

Документ участвует в сделках купли-продажи, поэтому предоставляется продавцом. Также покупатель может заказать выписку самостоятельно на сайте Росреестра за 300 рублей. Точная сумма задолженности там не указывается, но отражается актуальная информация о запрете регистрационных действий. Лучше запросить документ через сервис “Ктотам.про”, который выгружает сведения из базы данных государственного реестра. Услугу оказывают за 250 рублей в течение 30 минут, а выписка приходит в удобном формате PDF.

Другие способы

Помимо перечисленных существуют другие способы узнать долги самостоятельно:

• личное обращение или официальный сайт Управляющей компании, которая обслуживает дом;
• личное обращение или официальный сайт ресурсоснабжающих организаций (уточняйте по квитанциям);
• через онлайн-банкинг в разделе “Платежи и переводы” с указанием ИНН поставщика или УК;
• через терминал в разделе “Платежи и переводы” с указанием номера лицевого счета.

Также узнать долг можно при личном обращении в Центр координации недвижимости при наличии в регионе.

Можно ли покупать квартиру с долгами

Купить квартиру с долгами можно при отсутствии ареста и запрета на регистрационные действия. Если собственность дополнительно находится в залоге у банка, необходимо согласие кредитора. Погасить задолженность рекомендуется до передачи квартиры в эксплуатацию и регистрации в Росреестре. В противном случае могут возникнуть проблемы с Управляющей компанией и поставщиками услуг.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина

Урегулировать проблему с задолженностью лучше на начальном этапе, обсудив условия с продавцом. Если об обязательствах прежнего владельца не было известно, а долги включаются в платежки, потребуется написать претензию в управляющую организацию.

Предварительное соглашение

Урегулировать ситуацию с задолженностью в ходе сделки можно тремя способами: переводом долга, дополнительным соглашением и соразмерным уменьшением стоимости квартиры. В альтернативном случае продавец оплачивает задолженность самостоятельно. В случаях с переводом долга и дополнительным соглашением покупатель берет на себя обязательства прежнего владельца.

Стороны могут оформить трехсторонний договор с УК, в котором отражается порядок оплаты, либо по взаимной договоренности составить соглашение о переводе долга в соответствии со ст. 391 ГК РФ. В таком случае покупателю необходимо:

• запросить справку о задолженности в ЕРЦ;
• получить согласие УК на перевод задолженности и открытие лицевого счета;
• подписать двусторонний договор с УК об обслуживании дома;
• открыть в ЕРЦ лицевой счет по заявлению;
• переоформить договор с ресурсоснабжающими организациями, если дом не обслуживается УК;
• сверить показания счетчиков и узнать дату последней проверки;
• оплатить долг единовременно либо ежемесячно по платежкам ЖКХ.

Важно! Перевод задолженности возможен только по согласию кредитора (ТСЖ, УК) и после регистрации сделки в Росреестре. Необходимо предоставить паспорт, правоустанавливающие документы на недвижимость, копию лицевого счета. Оперативно переоформить финансовый счет необходимо, что бы приостановить начисление пеней за просрочку. Условие о передаче обязательств покупателю отражается в договоре КП.

Оптимальным решением станет уменьшение покупной цены квартиры на величину долга. Вычтенная сумма направляется в пользу погашения обязательств перед кредиторами. Если покупатель делает это самостоятельно, то брать расписку с продавца нет необходимости. Вопрос решается устно.

Если долги включают в платежки

Так как УК и ТСЖ не вправе принудительно взыскивать долги предыдущего владельца, несанкционированное включение их стоимости в платежки не правомерно. Организации могут угрожать отказом в регистрации по месту жительства, обслуживании квартиры или начислением пени. Все это противоречит закону. Потребуется написать заявление на имя директора:

• в шапке укажите наименование и адрес организации, имя директора, свои реквизиты (имя, адрес);
• перечислите обстоятельства и реквизиты сделки — номер договора КП, дату заключения и регистрации в Росреестре, имя прежнего владельца, адрес квартиры;
• отметьте, что лицевой счет был переоформлен, но в него включены долги прежнего собственника с указанием суммы долга;
• сделайте отсылки на ст. 153 ЖК РФ, ст. 210 и 131 ГК РФ, отметив, что обязательства по оплате коммунальных платежей возникают после регистрации права собственности;
• отметьте, что на вас не была возложена ответственность по уплате задолженности или о ней не было известно;
• укажите, что организация вправе обратиться в суд на прежнего владельца, но не вправе взыскивать задолженность с покупателя;
• потребуйте исключить задолженность из лицевого счета, дать письменный ответ в срок 10 дней (ст. 10 ЗоЗПП) и прекратить последующее начисление;
• приведите опись документов в приложении — копии договор КП, свидетельства о регистрации, выписки лицевого счета, квитанции об оплате услуг ЖКХ.

Документ датируется и подписывается собственником, затем направляется на юридический адрес организации с описью вложения и уведомлением о вручении. К заявлению прикладываются копии документов. В случае отказа или отсутствия ответа обратитесь в Жилищную инспекцию. Если перечисленные способы не дали результатов, претензия послужит дополнительным доказательством в суде.

Долг по взносам на капремонт

Долги по взносам за капремонт становятся обязательством нового собственника, поэтому оплачивать их придется. Можно попытаться урегулировать вопрос с прежним владельцем, но закон будет не на стороне покупателя. Положительных решений в пользу собственника в судебной практике нет, а в пользу Фонда капитального ремонта масса. Например, по решению Елецкого суда сумма задолженности была уменьшена на основании пропуска срока исковой давности, но не обнулена.

Важно! Если о долгах стало известно до оформления сделки, действуйте по аналогии с коммунальными платежами. Переводить долг нет необходимости, но снизить покупную цену и составить дополнительное соглашение можно.

Можно ли подать в суд на прежнего хозяина

В случае с долгами по коммунальным платежам подавать в суд на прежнего хозяина нет необходимости, так как их взыскание в полномочиях УК и платить ничего не нужно. Можно оформить исковое заявление с требованием по возмещению расходов, если продавец сокрыл факт наличия задолженности. Если сумма иска меньше 50 тыс. рублей нужно обратиться в мировой суд по месту жительства истца/ответчика (ст. 24 ГПК РФ), если больше — в районный (ст. 23 ГПК РФ). Если сделку сопровождал риэлтор, то лучше адресовать иск ему по причине предоставления некачественной услуги.

Справка. Так как сделка КП по правилам осуществляется по факту предоставления справки, свидетельствующей об отсутствии задолженности, такие случаи редкость. Иск, касающийся взносов за капремонт, вероятнее останется без удовлетворения.

Нюансы продажи квартиры с долгом

Подытожив, можно выделить следующие особенности продажи квартиры с долгом:

• задолженность по ЖКХ взыскивается только за последние 3 года обслуживания, поэтому сумму, превышающую этот период, оплачивать не нужно;
• продажа квартиры с долгом, но без запрета на регистрационные действия, не запрещена законом;
• условие об уменьшении покупной цены или переводе долга отражается в договоре КП;
• новый собственник не несет ответственности по обязательствам продавца за исключением взносов за капремонт;
• при отсутствии в договоре указания на передачу обязательств, долги по ЖКХ взыскиваются с прежнего владельца;
• за исключением дополнительных соглашений с УК, поставщиками услуг и продавцом сделка юридически ничем не отличается от обычной;
• перевести долг можно только с согласия кредитора;
• при смене хозяина нужно оперативно переоформить лицевой счет;
• если дом не обслуживается УК, придется известить о сделке ресурсоснабжающие компании;
• оповещение и переоформление договора с УК возможно после регистрации права собственности.

Если своевременно уточнять информацию по наличию задолженности за коммунальные услуги, купля-продажа недвижимости с неустановленным обременением не вызовет проблем. Чтобы грамотно оформить договор и учесть все нюансы, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Обязательно уточняйте информацию о долге самостоятельно — риэлтор и продавец могут скрыть факт неоплаченных обязательств.

Купили квартиру с долгами по коммунальным платежам: что делать?

Последние изменения: Январь 2022

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье. Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».
Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.

Особенности законодательства по вопросу покупки

Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами. Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.

Меры предосторожности

Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов. Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:

разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей; ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом; несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года; претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.

Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?

Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.

Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.

Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:

1. Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
2. Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
3. Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
4. Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
5. Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.

Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.

Что делать, если УК настаивает на оплате?

Исключить претензии со стороны коммунальщиков поможет грамотно составленный с продавцом договор с включением пункта о недопустимости перехода долга на покупателя. Наличие подобного пункта в купчей позволит оградить от претензий со стороны УК и поставщиков услуг при судебном рассмотрении дела.

Исключение составляет ситуация, когда в договоре с УК или коммунальными службами указывается законность перевода долга. Согласно ст. 391 ГК, продавец может избежать ответственности по уплате, если в договоре с УК содержатся конкретные положения, разрешающие передать долг новому собственнику.

Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальщиков оплатить по счетам за предыдущего хозяина, покупатель должен предпринять следующие действия:

1. Подготовить документы, устанавливающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, свидетельство, выписка ЕГРП).
2. Составить письменное заявление с требованием исключить суммы долга за предыдущие периоды из расчетных квитанций.
3. Если в приемопередаточном акте есть сведения о показаниях счетчика на момент передачи квартиры в руки нового хозяина, его копию также необходимо приложить к заявлению.
4. Подготовленный пакет отправляют по почте с уведомлением, либо лично относят в представительство УК. После фиксации факта передачи обращения любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принудить к оплате может привести к привлечению к ответственности согласно ст. 163 УК.

Так как после сделки отношения между сторонами считаются оконченными, продавец вправе не сообщать новому хозяину сведения о своем новом месте жительства и контактных телефонах.

Правила оформления перехода права

Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:

Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства). Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами. Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения. При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом. В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности. После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре. В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.

документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца. выписка из ЕГРП. документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога. справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости. счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам. договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг; свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью; справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии; платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей; приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков; расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.

Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Покупка квартиры с долгами: дальнейшие шаги

Многие нерадивые собственники, подумывая о продаже собственных квадратных метров, нередко перестают оплачивать счета по коммунальным услугам уже загодя, избегая таким образом «лишних» трат. Кроме того, иногда, коммунальные услуги, предоставляемые на определенную жилую площадь, не оплачиваются по причине того, что квартира попросту простаивает без хозяев (возможно, предыдущий хозяин умер, а нынешний, которому квартира перешла, скажем, в наследство, не желает в ней проживать). Поэтому все юристы настоятельно рекомендуют внимательно ознакомиться со всеми документами на квартиру, вплоть до самых незначительных бумаг и квитанций. Не стесняйтесь открыто требовать чеки, подтверждающие оплату за коммунальные услуги периодом не менее полугода.

Долги перед организацией, обеспечивающей коммунальное обслуживание, могут проявиться совершенно неожиданно, и возможно на тот самый момент, у настоящего владельца не будет свободных финансовых средств, чтобы погасить задолженность.

Квартира с долгом: что делать?

Особенно часто встречаются случаи, когда была куплена квартира с долгом за воду или электричество. Особенно это сказывается на тех квартирах, в которых не установлены счетчики на воду и расход самой воды никак не контролируется, а оплата рассчитывается, исходя из общего тарифа. Но, согласно действующей законодательной базе, нынешний владелец жилищной собственности не несет ответственности за те долги, которые остались от предыдущего собственника. Однако стоит отметить, что и здесь существует несколько исключений:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

• Новый владелец обязан внести денежные средства за капитальный ремонт, производимый в многоквартирном доме, если у лица, владевшего квартирой в предыдущее время, есть задолженность по этим взносам, то настоящий собственник в обязательном порядке должен ее погасить;
• Если по каналам водоснабжения производились ремонтные работы и, вследствие этого, делается перерасчет средств, осуществлять выплаты по образовавшимся суммам должен уже теперешний владелец.

Последний пункт относится также и к счетам, пришедшим за отопление. Довольно часто тарифы оплаты резко меняются в течение отопительного сезона, результатом чего является необходимость совершать различные перерасчеты, чтобы вывести корректную, положенную к оплате, сумму. Обязанность ее погашения ложится на нового хозяина квартиры.

Если новоиспеченный собственник купил квартиру с долгом за капитальный ремонт, то организация, предоставляющая коммунальные услуги для данной жилой площади, имеет право привлечь нового владельца к ответственности и потребовать выплатить задолженность, вплоть до обращения в органы судебной власти.

Что делать, если есть долги ЖКХ?

Если недвижимость уже приобретена, а со временем оказалось, что по коммунальным услугам числится задолженность, то следует немедленно начать отстаивать свои законные права, необходимо сразу действовать. Избежать неприятного исхода и вынужденного погашения чужих долгов можно посредством принятия следующих мер.

1. Если новый владелец обнаружил задолженности по коммуналке, то следует в срочном порядке потребовать у предыдущего хозяина справку о состоянии этих самых задолженностей. При условии отсутствия данного документа у этого лица или отсутствия возможности связаться с прежним хозяином, справку нужно взять самостоятельно, обратившись в ТСЖ, ЖКХ или другие организации.
2. Купивший жилую площадь должен сообщить в органы, курирующие оказание коммунальных услуг для оговариваемой квартиры, что владелец был сменен. Кроме того, к письменному заявлению должна быть прикреплена ксерокопия договора о купле-продаже.
3. Уведомить предыдущего владельца о том, что поступили требования о погашении задолженности. В некоторых случаях, прежние хозяева добровольно и добросовестно соглашаются погасить существующий долг.

Если соблюсти все формальности и выполнить вышеизложенные указания, то не придется выплачивать никакие долги, но, все равно, не избежать мучительных и длительных разбирательств, беготни по различным инстанциям, стояния в очередях и нервотрепки. Так что, даже когда вы купили квартиру и обнаружили сплошные задолженности за коммунальные услуги, не стоит впадать в уныние.

Как поступают представители организаций

В таких ситуациях закон всегда на стороне нового владельца квадратных метров. Но, различные организации, непосредственно, обеспечивающие жилплощадь водой, электричеством и прочим, частенько не взирают на прописанные в законодательной базе пункты и поступают с точки зрения основной позиции. Комунальщики считают, что они могут распоряжаться жильем так, как им будет угодно, и, как правило, грозят новому собственнику следующим:

• Отказом в оформлении прописки до момента полного погашения долгов;
• При отказе от уплаты долгов предыдущего хозяина, грозятся отключить воду;
• Выставлением пени.

Все это незаконно. Что делать при подобных заявлениях? Обращаться в вышестоящие инстанции, вплоть до органов суда.

Отдельно здесь стоит оговорить ситуацию, когда покупатель сталкивается с долгами за капремонт в многоквартирном доме. Обязанность делать взносы по капремонту ложится на хозяина с момента получения им права собственности на жилую площадь. Но, если владелец квартиру изменился, то он обязан выплатить суммы, оставленные от предыдущего хозяина. Такие положения предусматривает закон. Капитальный ремонт – это то единственное исключение из всеобщего правила. Только данную задолженность необходимо выплачивать новому владельцу, причем вне зависимости от величины суммы долга. Но, если сумма чрезвычайно велика и несоизмерима с доходами хозяина, то можно подать исковое прошение о некотором уменьшении количества средств, предназначенных к взысканию.

Как не купить квартиру с долгами

Покупать квартиру следует, внимательно изучая всю предлагаемую вам документацию.

1. Прежде чем официально оформить договор купли-продажи, потребуйте предъявления квитанций об оплате коммунальных услуг сроком минимум за полгода, при этом проверьте, чтобы там значились взносы за капремонт. Вам обязательно должны показать справки из водоканала и других инстанций.
2. Можно перестраховаться и получить необходимую информацию о совершении оплаты ещё и в соответствующих органах, получив документальное подтверждение.
3. При наличии в квартире отдельных счетчиков на воду, газ и т.д., в обязательном порядке необходимо снять с них показания лично.

Не бойтесь требовать от прежнего владельца взноса за капитальный ремонт, если таковой не был сделан ранее. Если, по какой-то причине, хозяин не может предоставить вам нужных квитанций и справок, не следует иметь дело с таким нерадивым собственником, иначе, это приведет к некоторым проблемам с органами ЖКХ в будущем.