Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что нужно знать при покупке квартиры «вторички» в 2022 году

Здравствуйте. То что я описала на этой странице, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются покупать квартиру «вторичку». Я не стала описывать то, что написано на других юридических сайтах. Хочу, чтобы моя статья дополняла ваши знания.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Про проверку квартиры

По этой ссылке я опубликовала большую статью, где вы узнаете: 1) как проверить квартиру на юридическую чистоту; 2) как проверить ее собственников; 3) узнать кто прописан и выписан с квартиры; 4) узнать узаконена ли перепланировка (если не узаконена, то после покупки квартиры ее придется узаканивать новым владельцам); 5) узнать историю квартиры и т.п.

Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

После покупки квартиры только задолженность по капитальному ремонту переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по коммунальным платежам не переходят, т.к. они числятся не за квартирой, а за человеком. Новые собственники должны платить за «коммуналку» только с даты покупки квартиры, а точнее с даты регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

На счет задатка

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, то задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Если вы будете передавать задаток, то обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, то суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.

Для оформления сделки может потребоваться нотариус

С июля 2016 года большинство сделок купли-продажи нужно было удостоверять у нотариуса, но с 31 июля 2019 года некоторые случаи упростили. Обязателен ли нотариус конкретно в вашем случае, читайте в статье по этой ссылке. Статью написала юрист с 14-летним стажем работы в сделках с недвижимостью.

Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупателям и продавцам нужно собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры. 3) Нотариус бесплатно подаст нотариально заверенный договор купли-продажи на регистрацию. 4) Через несколько дней сделку зарегистрируют, тогда покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет забрать.

Сколько стоит у нотариуса провести куплю-продажу квартиры — подробный разбор тарифов. Кто должен оплачивать услуги нотариуса? Здесь по договоренности. Хоть у большинства нотариусов в чеках об оплате фигурируют именно продавцы, ведь они выгодоприобретатели, нотариусам без разницы кто даст деньги. Многие продавцы сами не знают, что из-за их ситуации придется удостоверять сделку купли-продажи. Как узнают что придется заплатить нотариусу, могут сходу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.

Передавайте деньги продавцу через гаранта

Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.

Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки

Свидетельства о регистрации права перестали выдавать с 2016 года. Их заменили на выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Советую сохранить эту выписку. Если в будущем будете продавать квартиру «ипотечникам», то некоторым банкам потребуется именно эта выписка, которую вам выдали после регистрации сделки купли-продажи.

После покупки полагается имущественный налоговый вычет

После покупки квартиры собственнику полагается налоговый вычет в размере 13% от стоимости его доли. Максимум можно вернуть 260 тыс.руб. за расходы на покупку. Если квартира куплена в ипотеку, то также можно получить до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и есть так называемый имущественный налоговый вычет.

Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.

Если используете мат.капитал

Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, то после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона». Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять. Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки . Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Вам нужно приобрести квартиру на вторичном рынке? Значительно облегчить такую задачу поможет представленный ниже порядок действий. Знание возможных нюансов на каждом из этапов, поможет должным образом подготовиться к сделке и минимизировать риски.

Способы и варианты покупки квартиры

В первую очередь покупателю необходимо определиться с подходящим вариантом покупки с учетом личных финансовых возможностей.

За наличные средства

Суть способа в том, что заявленная цена недвижимого имущества выплачивается единовременным платежом (за исключением внесенной предоплаты в виде аванса или задатка). Таким образом можно оградить себя от каких-либо переплат, а при проведении сделки без привлечения посредников – сэкономить определенную сумму. Сторонами выступают два лица – продавец и покупатель. Они же совместно обсуждают условия купли-продажи, что позволяет достигнуть оптимальных договоренностей о сроках заключения договора, порядке расчетов и т. д.

В ипотеку

Оформление ипотечного кредита может стать оптимальным способом улучшения жилищных условий, когда покупатель не располагает достаточной суммой для оплаты полной стоимости жилья, но имеет стабильный высокий доход. В сделке купли-продажи в таком случае появляется еще одна сторона – банковское учреждение, которое принимает решение о возможности предоставления ипотеки. В случае положительного ответа заключаются два договора: договор купли-продажи с продавцом и кредитный – с банком. Последний полностью оплачивает покупку, но от покупателя требуется внесение первоначального взноса и последующих выплат с процентами. Кроме того, оплачиваются банковские комиссии и обязательная страховка жилья. Общая переплата по ипотеке может колебаться в пределах 40-300%. Покупатель фактически получает квартиру в собственность, но она остается в залоге у банка до погашения долга с учетом процентов. Любые действия по распоряжению объектом можно совершать только по согласованию с банком.

За материнский капитал

Способ подходит для семей с двумя детьми и более (при условии, что второй или последующий ребенок рожден после 1 января 2007 г.), которые имеют право на получение материнского капитала (МК). Одно из разрешенных направлений его траты – улучшение жилищных условий, поэтому приобретение недвижимости на вторичном рынке будет вполне законным. В 2022 году сумма МК составляет 453 026 руб. Предварительно один из родителей оформляет на свое имя именной сертификат, после чего может подавать заявление в Пенсионный фонд (ПФ) о распоряжении средствами. Срок обращения зависит от планируемого способа покупки жилья:

МК + собственные средства: не ранее достижения 3-летнего возраста ребенка (п. 6 ст. 7 закона № 256-ФЗ)
МК + заемные средства: в любое время (п. 6.1 ст. 7 закона №256-ФЗ). Средства разрешено использовать на внесение первоначального взноса или погашение текущих платежей по кредиту. Главное, чтобы последний был оформлен как «жилищный», на потребительские кредиты такая возможность не распространяется.

При этом следует учитывать, что ПФ будет оценивать соответствие параметров покупаемой жилплощади требуемым нормативам. А сумма МК поступит продавцу на лицевой счет с некоторой задержкой (около 2 месяцев) после заключения сделки, поэтому предстоит предварительно получить его согласие на подобный вариант расчета.

В рассрочку

Покупка недвижимости в рассрочку подходит для случаев, когда покупатель не располагает полной суммой денег на момент сделки, но рассчитывает получить остаток в ближайшее время. Таким образом, вносится первоначальный взнос (обычно не менее 50%), а остальная сумма выплачивается по установленному графику. При этом срок рассрочки обычно не превышает 3-12 месяцев, но в отдельных случаях может «растягиваться» до 24 месяцев. В зависимости от договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для коротких сроков) или с оплатой процентов за отсрочку платежа (до 10-12%).

Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Пошагово процедура приобретения жилья на «вторичке» выглядит следующим образом:

Поиск варианта, соответствующего желаемым характеристикам (район города, этажность дома, площадь и пр.).
Встреча с собственником и первичный осмотр.
Проверка объекта и продавца.
Окончательное согласование условий, возможно заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
Подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
Регистрация права собственности в Росреестре.
Окончательные расчеты и передача объекта.

Порядок, процедура оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Рассмотрим более детально каждый из этапов в схеме покупки вторичного жилья.

Поиск квартиры

Для поиска подходящего объекта можно использовать один из следующих способов:

Самостоятельно. Для поиска жилого помещения можно изучать объявления (в печатных изданиях, на интернет-ресурсах и досках объявлений в интересующем районе) или использовать «сарафанное радио», оповестив о своих планах знакомых и коллег. Но при этом стоит быть готовым к временным и эмоциональным затратам, особенно, если недвижимость приобретается впервые. Главное – набраться терпения и не принимать спонтанных решений.
Через риэлтора. Его услуги требуют дополнительной оплаты (от 1 до 10% стоимости объекта), но позволяют сэкономить собственное время, а при достаточной надежности – минимизировать риски. Соответственно важно ответственно подходить к выбору риэлтора: проверить наличие лицензии, обратить внимание на обстановку его офиса, поискать отзывы в интернете.

Первичный осмотр

После подбора подходящего объекта можно договариваться с собственником об осмотре. В процессе последнего нужно обращать внимание на:

ровность/скрытые дефекты стен, пола, потолков;
наличие, работоспособность и общее состояние коммуникаций (водопровода, канализации, электричества и газа) и приборов учета по ним;
состояние электропроводки;
работоспособность входной двери и окон (в том числе целостность последних);
работу системы отопления (если жилье осматривается в отопительный сезон), плиты на кухне, сантехники;
отсутствие плесени, запаха сырости (особенно при расположении на 1-м этаже) и потеков на стенах (актуально для последних этажей);
наличие перепланировки (по реальному состоянию). Рекомендуем почитать: Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Проверка продавца и объекта

Для объектов вторичного рынка всегда остается риск того, что продавец не является настоящим или единственным собственником объекта. Не стоит верить ему на слово. Для подтверждения достоверности каждого факта он должен предоставить подтверждающие документы. При отсутствии отдельных экземпляров можно предложить подготовить недостающие справки или разрешения к моменту подписания предварительного ДКП.

Прояснить историю объекта и свести к минимуму возможные риски помогут вопросы, которые касаются:

Даты и способа приобретения квартиры.

Согласование условий

Если после осмотра и всех проверок ожидания покупателя оправдались, можно переходить к следующему этапу – обсуждению окончательных условий:

стоимости жилого помещения;
сроков заключения договора купли-продажи;
внесения предоплаты (аванса или задатка);
сроков и порядка расчетов, передачи ключей;
даты регистрации в Росреестре.

При согласовании цены следует учитывать, что первоначальное предложение обычно выше той суммы, по которой продавец готов продать объект. За счет этого покупатель может поторговаться. Сбить цену помогут как выявленные в процессе осмотра недостатки (например, необходимость замены инженерных коммуникаций, общего ремонта и пр.), так и индивидуальные особенности самого жилья: отсутствие балкона, угловое расположение, отсутствие развитой инфраструктуры, неудобная транспортная развязка и пр.). Рекомендуем почитать: Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

Образец предварительного договора купли-продажи

Заключение договора

Договор купли-продажи – основной документ сделки, заключение которого влечет за собой юридические последствия – переход права собственности. В общем случае он составляется в простой письменной форме. Согласно ст. 558 ГК РФ, ДКП считается заключенным с момента подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации. Но покупатель становится полноправным собственником жилплощади только после регистрационных действий по смене собственника.

Чтобы правильно оформить ДКП, в него нужно включить следующие пункты:

Название документа, дата и место заключения.
Личные сведения сторон (по паспорту).
Подробное описание предмета договора (полный адрес, технические характеристики).
Цена квартиры (в цифровом и буквенном формате).
Порядок расчетов и передачи недвижимости.
Права и обязанности сторон.
Ответственность сторон за несоблюдение условий договора и порядок его расторжения.
Личные подписи продавца и покупателя с расшифровкой.

Нотариальное заверение документа будет обязательным условием, если:

Продавцом выступает недееспособное лицо (по возрасту до достижения совершеннолетия или по состоянию здоровья).
Продается одна из долей в квартире. Если по итогу происходит одновременное отчуждение всех долей, ДКП можно оформить в простой письменной форме.

В любой сделке заверить ДКП у нотариуса можно по желанию сторон. Дополнительным преимуществом будет бесплатная подача документов на регистрацию и ее проведение в более короткие сроки.

Образец договора купли-продажи квартиры

Регистрация права собственности

После подписания ДКП сторонам сделки необходимо одновременно обратиться к государственному регистратору (в Росреестр) для регистрации перехода права собственности к покупателю и внесения сведений о новом собственнике в ЕГРН.

Сегодня основная функция по регистрации возложена на отделения МФЦ. Они выполняют роль посредников, принимая и передавая документы в Росреестр. Процедуру также можно провести прямым обращением к регистратору (лично или по почте), в электронном формате (при наличии аккаунта на портале Госуслуги и усиленной электронной подписи) или через нотариуса (если он заверял ДКП).

Для регистрационных действий необходимо предоставить пакет документов, получение которых будет подтверждено распиской:

3 экземпляра подписанных ДКП;
Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности;
Паспорта сторон.
Квитанцию об уплате госпошлины.
Пакет бумаг от продавца: выписку из ЕГРН, правоустанавливающие и технические документы, разрешение супруга на продажу (по обстоятельствам).

Срок регистрации будет зависеть от способа обращения к регистратору:

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Покупка квартиры в Москве — мечта многих. Но как сделать так, чтобы эта мечта не превратилась в кошмар? О каких нюансах приобретения жилья на вторичном рынке нужно знать, как избежать возможных опасностей и обмана?

Приобретение собственного жилья на вторичном рынке, несмотря на возросший интерес к долевому строительству, по-прежнему пользуется популярностью. Преимуществ у «вторички» много. Одно из них — вы все-таки покупаете уже готовое жилье и можете сразу въезжать в квартиру. Не нужно ждать, когда дом достроится, переживать, что у застройщика могут возникнуть проблемы. Однако вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, о которых следует знать.

Покупка вторичного жилья

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь — особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

«Прямые деньги» — один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
Ипотека — бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
Одновременная продажа и покупка — к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Итак, пообщавшись с агентом и удостоверившись, что вас все устраивает, вы заключаете договор с агентством на поиски жилья. Обычно для этого приходится внести в кассу агентства сумму от 10 тысяч рублей, подтверждающую, что вы настроены серьезно и будете работать именно с этим агентством. После завершения сделки эта сумма станет частью комиссионных, которые вы платите риелтору. Если по независящим от вас причинам сделка не состоится или агентство не сможет найти нужные варианты (при многочисленных просмотрах различных вариантов), сумма возвращается. Однако проговорите эти детали с вашим риелтором, в разных агентствах могут быть свои особенности.

После этого вы приступаете непосредственно к процедуре приобретения жилья.

На что надо обратить внимание при покупке вторичной квартиры в Москве

Условно весь процесс можно поделить на несколько этапов:

Этап первый: поиск и выбор квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговорили все детали и сформулировали определенные требования к жилью, которое вы намерены приобрести. Сюда относится территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие нюансы, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, удаленность от метро, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое. Поиск жилья, соответствующего всем этим требованиям, — задача непростая. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базам квартир, находящимся в продаже. Сначала нужно обзвонить все подходящие варианты, чтобы уточнить, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите (нередко объявления лишь кратко описывают помещения, не обозначая возможные недостатки). Этим занимается специалист по недвижимости. Это сложная кропотливая работа, требующая огромного количества времени и знания возможных подводных камней. Агент отбирает самые подходящие варианты, которые имеет смысл смотреть. Естественно, он озвучивает их вам, и вы вместе решаете, куда стоит ехать. О просмотрах также обычно договаривается агент.

На просмотры лучше также выезжать с риелтором. От профессионального взгляда не должна ускользнуть ни одна деталь. Стоит уточнить, как давно делался ремонт, менялись коммуникации, насколько благоприятные соседи. Посетив квартиру, вы лично увидите, удобно ли вам добираться от метро, зеленый ли это район, есть ли рядом магазины, школы, поликлиники. Хороший специалист по недвижимости должен также владеть информацией, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом строить железную дорогу, станцию метро или прокладывать магистраль — все это может повлиять в дальнейшем на условия жизни и стоимость жилья.

Немаловажный этап — это проверка юридической чистоты квартиры. Были ли прописаны в этой квартире лица, отбывающие наказание в тюрьме или служащие в армии, приватизирована ли квартира или была куплена, есть ли несовершеннолетние собственники — все эти моменты важны. Задача риелтора — выяснить историю квартиру и убедиться, что на нее никто не сможет претендовать в будущем. Большинство ситуаций мошенничества связано именно с тем, что квартира в реальности принадлежит совсем другим лицам, и продается по подделанным документам. Либо официально все чисто, но претенденты на квартиру могут объявиться спустя несколько лет — выйдя из тюрьмы, например.

Этап второй: внесение аванса

Итак, квартира выбрана и проверена, вы решаете, что хотите купить именно нее. Теперь необходимо внести аванс, чтобы забронировать ее за собой. Однако помните, что никто не дает вам 100% гарантии, что сделка обязательно состоится, а потому от того, как вы внесете аванс, будет зависеть, сможете ли вы получить свои деньги назад, если все сорвется, а от этого никто не застрахован.

Что нужно знать:

Есть разница между авансом и задатком. И тот, и другой возвращаются покупателю в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Однако аванс возвращается в том же объеме, что и вносился, а задаток — в двойном размере. Поэтому аванс более распространен, чем задаток.
Нет фиксированной суммы аванса, она зависит от условий продавца, но должна быть разумна. Обычно это 1-3 тысячи долларов. При большем авансе у продавца должно быть серьезное обоснование.
Аванс может передаваться собственнику или агентству. Важно убедиться, что собственник имеет все права на квартиру (проверьте его паспорт и документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о регистрации собственности на всех собственников)), и что риелторы имеют все необходимые полномочия (для этого у них должна быть доверенность от собственника, или же эти полномочия должны быть прописаны в договоре между собственником и агентством).
Обязательно заключайте договор о внесении аванса! Лучше не передавать деньги под расписку.

В договоре должны быть указаны следующие моменты:

Данные продавца и покупателя (паспортные, контактные, телефоны, места фактического проживания);
Адрес и описание недвижимости, за которую вносится аванс (особенно, если квартира продается с телефоном, встроенной кухней и т.д.);
Сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выйти на сделку;
Цена недвижимости с учетом комиссионных (прописать, что ее изменение невозможно);
Сумма вносимого аванса;
Сроки возврата аванса, на случай, если сделка будет сорвана по вине продавца.

Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

Этап третий: сделка

Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Если вы замужем или женаты, то необходимо предоставить свидетельство о браке, а если квартира приобретается в единоличную собственность, то потребуется еще и нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора.

Если жилье приобретается на кредитные средства (например, по ипотеке или с использованием субсидий), то потребуется предоставить еще дополнительные документы (в случае с ипотекой — кредитный договор).

Передача денег — самый ответственный момент, ведь суммы при покупке жилья немаленькие. Самым безопасным и надежным считается передача денег через аренду банковской ячейки.

Что нужно знать:

Ячейка арендуется на 1-2 месяца, банк может проверять деньги на подлинность за дополнительную плату;
Вносятся деньги в присутствии и продавца, и покупателя, а получает их продавец после регистрации прав собственности.
Деньги либо привозятся в день сделки, либо обналичиваются уже в банке (после перевода со счета).

В этот же день документы передаются на регистрацию (обычно в Москве на регистрацию уходит от 5 дней (в случае ипотеки) до месяца (на территории новой Москвы), а после этого подписывается акт приема-сдачи квартиры, и сделка считается завершенной.

Как видите, тонкостей приобретения жилья на вторичном рынке много, а описать все детали в одной статье невозможно. Незнанием этих нюансов и пользуются черные маклеры и мошенники, подсовывающие липовые справки и доверенности. Вариантов обмана множество: документы предоставляют на одну квартиру, а показывают другую; продают квартиру по доверенности после смерти собственника; при подсчете купюр подсовываются поддельные деньги. Нередки ситуации, когда одна и та же квартира продается сразу нескольким людям. Схемы могут быть самые разные, а обезопасить себя можно, только лишь обратившись к настоящему профессионалу.

Несмотря на то, что базы недвижимости находятся в открытом доступе, для приобретения жилья недостаточно просто уметь пользоваться функциями поиска и фильтра по заданным параметрам. Необходимо понимать все юридические и финансовые аспекты будущей сделки, а также иметь навыки эффективных переговоров с частными и официальными лицами.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Многих интересует, как приобрести жильё в Москве либо ином городе страны, нужен ли риэлтор для этого или можно справиться своим силами? Рассмотрим пошаговый процесс, как найти, снять квадратные метры, что за инструкция при оформлении необходимой документации, а также что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в целом.

Когда выгоднее покупать

Желая осуществить покупку квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция гласит, что нужно учитывать время, когда это лучше всего делать. Так, специалисты утверждают, что наиболее благоприятный период для приобретения недвижимости – это весна и осень. Именно тогда активизируется рынок. А вот зимой, во время праздников, и летом, когда в разгаре отпускная кампания, спрос и предложение на подобные объекты значительно ниже.

Как покупать на вторичном рынке

Разбирая, как купить квартиру на вторичном рынке, важно учитывать, что процедура покупки квартиры у собственника, как самостоятельно, так и через агентства, предполагает от гражданина выполнять некие действия в определённом порядке. Рассмотрим алгоритм, как приобретается вторичка:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

поиск подходящего варианта;
осмотр квадратных метров;
проверка реализатора;
проведение переговоров;
заключение ДКП;
регистрация соглашения в Росреестре.

Поиск квартиры

Определяя, как правильно купить квартиру, выделяют два способа, как возможно организовать процесс покупки:

Первый предполагает, что потенциальный покупатель сам будет заниматься всей процедурой. Думая, с чего начать покупку квартиры в таком случае для начала стоит изучить рынок недвижимости на наличие в нём предложений. Нужно определить среднюю цену, сколько будет стоить квартира, отвечающая вашим критериям. Просматривать объявления можно в интернете, в газетах или даже на столбах, где их сейчас множество.

Если вы хотите сберечь деньги, важно следить за тем, чтобы интересуемые вас квадратные метры продавал владелец квартиры, а не посредник. Если же имеются финансовые возможности и желание переложить все эти задачи на кого-то другого – можно обратиться в риэлтерское агентство. Его специалисты помогут не только найти подходящий вариант, но и оформить всю сделку до конца.

Осмотр жилплощади

Подходящее помещение выбрано. Дальнейший порядок действий гласит, что необходимо произвести осмотр квартиры перед покупкой. Посмотреть объект рекомендуется очень внимательно. Важно, чтобы квадратные метры соответствовали описанию заявленным требованиям, а также фотографиям, если такие были опубликованы в объявлении.

Обратите внимание, что смотреть квартиру перед покупкой – это стандартная процедура, не требующая дополнительных капиталовложений. Если при просмотре жилья у вас требуют за это дополнительные деньги – будьте уверены, вы попали на мошенников. Хозяину объекта не менее важно, смотрите вы помещение или нет, ведь он заинтересован, его реализовать. Согласитесь, мало кто хочет совершать покупку, предварительно её не видя, особенно когда речь идёт о таком дорогостоящем приобретении.

Проверка продавца

Ещё один момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры, это владелец имущества. Следует обращать внимание, чтобы при осмотре объекта вам его показывал настоящий собственник. Конечно, при продаже вторичного жилья продавец может также обратиться за услугами риелтора, однако при осмотре квартиры он всё равно присутствует. Он рассказывает всё, что нужно знать покупателю о приобретенной недвижимости, возможно, даёт какие-то советы. Он же будет и подписывать всю документацию.

Мошенники часто создают ситуации, при которых перед покупателем оказывается вовсе не владелец выставленного на продажу объекта недвижимости. В рассматриваемой сделке заинтересованы обе стороны, поэтому каждая из них должны присутствовать на всех этапах её заключения.

Документы на квартиру и сопутствующие

Далее, нужно проверить, чтобы на продаваемый объект имелась вся правоустанавливающая документация. Если мы покупаем жильё, обычно привлекает внимание тот факт что надо, чтобы, лицо, указанное собственником квартиры по документам, совпадало с тем гражданином, который позиционирует себя как ее хозяин. При этом сторона должна предоставить вам именно оригиналы всех материалов. В крайнем случае нотариально заверенные копии. Если продавец отказывается это делать и даёт на ознакомление только простые копии – существует большая вероятность, что вас хотят обмануть. Более подробно о документах читайте здесь.

Проведение переговоров

Убедившись, как безопасно купить помещение, если всем сторонам всё подходит, можно грамотно обсудить нюансы сделки. На этом этапе оговаривается цена вопроса, особенности и сроки передачи объекта, прочее.

Заключение договора купли-продажи

Правила покупки недвижимости гласят, что грамотно составленная документация является залогом успешной сделки. Поэтому важно уделить особое внимание процедуре составления договора купли-продажи квартиры. Не спешите подписывать бумаги, не прочитав их полностью и не убедившись, что в них прописаны все условия, оговорённые вами с контрагентом ранее.

Регистрация договора в Росреестре

Покупать квартиру – процедура не из быстрых. Помимо всех подготовительных мероприятий, осмотров, переговоров и составления требуемых документов, имущество перейдёт в собственность новоиспечённого владельца только после внесения соответствующих сведений в Росреестр. Для этого подписанное сторонами соглашение потребуется зарегистрировать.

Порядок оформления

Как уже было отмечено, чтобы реализовать вторичное жилье, нужно заключить договор купли-продажи, а также зарегистрировать его, что станет уже заключительным этапом проводимой сделки. Сам документ может составляться в простой форме, только если речь не идёт о продаже долевой собственности. Такая бумага по новым правилам потребует нотариального удостоверения.

Для регистрации соглашения в Росреестр потребуется подать целый пакет материалов, о чём поговорим далее. Сделать это можно лично посетив орган, или же воспользовавшись услугами МФЦ. Второй вариант займёт немного больше времени, однако, он более удобный, так как тогда данным вопросом от начала и до конца займётся сотрудник центра. Кроме того, вам скажут точную дату и время, когда можно будет прийти уже за готовой документацией.

Процесс сделки также предполагает передачу денег. Как это будет происходить, стороны договариваются заранее, часто даже прописывают этот момент в тексте соглашения.

Так, организовать передачу средств можно одним из следующих способов:

передача денег лично в руки (используется крайне редко, так как речь идёт обычно о довольно-таки крупных суммах);
перевод средств с одного счёта на другой;
использование банковской ячейки.

Контрагенты также согласовывают, на чьи плечи лягут дополнительные расходы. Так, к примеру, услуги нотариуса чаще всего оплачивает покупатель, а вот госпошлину за госрегистрацию стороны делят пополам. Хотя ничто не мешает прописать им в соглашении и другие варианты.

Документы

Возвращаясь к шагам, которые необходимо проделать, чтобы гарантировать себе безопасность сделки, нужно остановиться более детально на её документальной составляющей. Начинать нужно с договора купли-продажи. Важно проследить, чтобы в нём были прописаны все существенные условия, а именно:

данные контрагентов;
точный адрес, по которому расположен объект;
подробное описание недвижимости;
стоимость квадратных метров;
ведомости о владельце жилья;
порядок и условия проведения оплаты.

При желании на бумаге можно прописать и другие положения. Например, касающиеся тех же дополнительных расходов.

Обязательным приложением к договору является акт приёма-передачи квартиры.

Чтобы зарегистрировать договор, сторонам потребуется предоставить в Росреестр следующие бумаги:

паспорта;
правоустанавливающую документацию на объект;
доверенность (если одна из сторон действует через представителя);
заявление;
выписку из ЕГРН;
выписку из домовой книги;
техпаспорт на квартиру;
справку об отсутствии задолженности;
согласие супруга (если операцию совершает гражданин, пребывающий в браке);
разрешение органов опеки (если владельцем имущества выступает несовершеннолетний);
квитанцию об оплате госпошлины.

Вы можете заказать выписку из ЕГРН онлайн здесь или через виджет ниже всего за 190 рублей! Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра.

// –>
А также в регистрирующую инстанцию потребуется подать несколько экземпляров самого договора.

Правила покупки

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке гласит, что спешить в таком деле не стоит. Как правило, в рассматриваемой сфере встречается множество недобросовестных как продавцов, так и покупателей, желающих наживаться на чужой неопытности либо незнании. Так, покупка помещения должна происходить с учётом следующих моментов:

Аванс. Часто реализаторы хотят, чтобы предполагаемый клиент выплатил им аванс. Он послужит гарантией того, что покупатель не передумает и всё-таки купит объект. Для последнего же это гарантия, что продавец снимет квартиру с продажи. Авансирование покупки – это нормальная практика, которую давно знает весь рынок недвижимости. Однако, важно, чтобы подобная процедура также была задокументирована.

С этой целью подобное положение прописывается в договоре купли-продажи либо же по данному поводу составляется отдельное соглашение. Сумма аванса может рассчитываться в процентах (наиболее часто берут 5% от общей стоимости жилья) или же быть фиксированной. В документе также важно прописать последствия срыва предполагаемой сделки, а также штрафные санкции за отказ от её совершения.

Расписка. В случае авансирования, соглашение об авансе – не единственный документ, который придётся составить. Факт передачи денег засвидетельствуется распиской. Её продавец составляет от руки непосредственно в момент получения средств. Если покупатель платит деньги сразу после подписания соглашения об авансе, отдельную бумагу в виде расписки можно не составлять. В таком случае делают соответствующую запись прямо на оборотной стороне соглашения.

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке

Разбирая подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке, важно отметить, что обращать внимание нужно не только на вопрос передачи денег. Контрагентам также потребуется урегулировать следующие моменты:

когда продавец и члены его семьи выпишутся из квартиры;
когда состоится фактическая передача квадратных метров;
какие вещи останутся в помещении и перейдут во владение покупателя;
до какого момента реализатор планирует вывезти все оставшиеся вещи.

Все вышеперечисленные нюансы нужно решить ещё до подписания бумаг. Кроме того, на практике встречаются ситуации, когда в процессе оформления документации продавец вдруг поднимает цену. Чтобы такого не случилось, желательно зафиксировать её, к примеру, в предварительном договоре. Настоять на старой цене покупатель с большим успехом сможет, если был подписан договор аванса, и в пользу реализатора была сделана предоплата.

Риски. Как не дать себя обмануть

В сделках с недвижимостью могут обмануть на каждом шагу. Покупая вторичку, рассмотрим некоторые моменты, чтобы не обманули вас лица, настроенные на мошеннические действия.

Совершение сделки по доверенности. Мошенники часто обманывают именно путём составления доверенности, объясняя этим отсутствие хозяина квартиры. Следует проверять, чтобы документ был подлинным и нотариально удостоверенным. А лучше, конечно, иметь дело с самим владельцем жилья.
В роли контрагента выступает юрлицо. Организации зачастую продают новострой, а вот если продавцом вторички выступает юрлицо – это повод задуматься.
Объект приобретался за счёт материнского капитала. В таком случае недвижимость делится на всех членов семьи, в том числе и детей. Выписать их с квадратных метров и продать имущество можно только в том случае, если несовершеннолетние зарегистрированы уже в другой квартире.
Владелец жилья – лицо с ограниченной дееспособностью. Важно особое внимание уделить таким ситуациям, так как подобные сделки в дальнейшем могут оспариваться.
Недвижимость находится в совместной собственности супругов. Тогда потребуется согласие супруга на заключение подобной сделки.
Наличие обременений. Не стоит приобретать имущество, насколько бы оно ни казалось вам привлекательным, если оно находится в залоге, под арестом или же имеются большие неуплаченные долги.
Незаконная перепланировка. Если в квартире производятся какие-либо изменения — это должно быть оформлено документально. Если же всё проходило самовольно, есть вероятность, что с последствиями такой перепланировки придётся столкнуться именно вам.
Объект находится в долевой собственности. В таком случае другие собственники имеют преимущественное право покупки. Если они делать этого не хотят, потребуется их письменный отказ.
Дом пребывает в списке на расселение. Продавать такое имущество запрещено законом.

Покупаемый объект должен быть изучен вдоль и поперёк. Любой настораживающий момент должен привести к тому, что его купля-продажа будет приостановлена, а то и вовсе отменена.

Вопросы ответы

Рассмотрим несколько популярных вопросов, которые возникает во время купли-продажи квартиры.

Как проверить историю квартиры перед её покупкой?

Изначально перед приобретением недвижимости потребуется учесть личность продавца. После этого продаваемой квартирой можно поинтересоваться в Росреестре. Проверка проводится через выписку из ЕГРН, по которой видно определенные ведомости (кто владелец помещения, сколько прописано в нём лиц, характеристики объекта и другое).

Вы можете заказать выписку из ЕГРН онлайн здесь или через виджет ниже всего за 190 рублей! Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра.

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Зная, что человек продаёт объект недвижимости по доверенности, учитывайте, что она должна быть нотариально удостоверена. Кроме того, тот, кто приобретает жильё, должен обратить внимание чтобы она была не просрочена. Если срок действия доверенности не указан — срок её действия до года.

Полезное видео

Многие, желая купить недвижимость дешевле, обращаются к вторичке. Однако, процесс приобретения должен быть безопасный, а каждое действие взвешенным и продуманным. Поможет вникнуть в вопрос, как проверить квартиру, представленный ниже видеоматериал.

Заключение

Вторичный рынок пестрит предложениями приобрести квартиру в 2019 году. Однако, при этом важный и нужный шаг, который никак нельзя пропустить в этом случае – необходимость проверять не только интересуемый объект, но и его хозяина, а также всю представленную документацию. Это основные моменты, на что обратить внимание, покупая квартиру просто необходимо. Не забывайте: грамотный и правильный документ поможет защитить в случае необходимости свои интересы в суде.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

В современном мире, наверное, нет такого человека, который бы не хотел иметь свое собственное жилье. Вот только не у всех есть возможность приобрести его в комфортабельных новостройках с развитой инфраструктурой, так как цены там очень высокие.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это один из вариантов приобретения жилой площади, который с каждым годом становится все актуальнее. Это обусловлено ростом цен на новое жилье и падением покупательской способности населения. Однако при покупке такого вида недвижимости необходимо быть предельно осторожным и учитывать множество нюансов, поскольку покупатель сталкивается с определенными рисками. Давайте постараемся разобраться со всеми аспектами приобретения вторичной недвижимости, которые позволят избежать множества подводных камней.

С какими рисками сталкиваются покупатели вторичного жилья?

Итак, какие риски при покупке квартиры на вторичном рынке берет на себя покупатель?

Основными среди них являются следующие:

приобретение недвижимости по фиктивной доверенности;
покупка жилой площади, на которой проживают лица, не достигшие совершеннолетия, а также временно выписанные жильцы;
оформление сделки с несоблюдением юридической базы;
покупка жилья, с которым запрещено совершение каких-либо операций;
приобретение квартиры, в которой была выполнена незаконная перепланировка.

Все эти нюансы могут доставить множество проблем покупателю, поэтому каждый человек, который задумывается о покупке вторичного жилья, должен иметь подробное представление обо всех нюансах оформления сделки.

Ключевые особенности приобретения вторичного жилья

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию необходимо при покупке проверить квартиру. Вторичный рынок является очень привлекательным для огромного количества покупателей, поэтому на нем работает множество недобросовестных риелторов и мошенников, которые хотят поживиться на неосведомленных гражданах.

Поэтому перед подписанием документов, вы должны в обязательном порядке проверить:

не фигурирует ли квартира в каких-либо спорах;
кто является собственником жилья;
есть ли у недвижимости какие-либо обременения (наследники, несовершеннолетние владельцы и т. д.);
соответствие жилой площади технической документации;
репутацию риелтора, юридической фирмы или нотариуса.

Если со всеми перечисленными выше нюансами все в порядке, то покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена. Также не забывайте обращать внимание на инфраструктуру и транспортную развязку, ведь от удобного месторасположения вашего дома зависит и комфортабельность проживания в нем.

Проверка документов

Чтобы сделка была законной, документы при покупке квартиры на вторичном рынке должны быть подлинными. Их проверка позволит избежать черных риелторов и их мошеннических схем, а также значительно снизить сопутствующие риски.

К тщательному изучению подлежат следующие бумаги:

договор;
завещание;
документ, подтверждающий переход жилья по наследству или дарению;
документ, удостоверяющий право собственности;
акт о приватизации жилья.

Очень важно, чтобы каждый из перечисленных выше документов был составлен с полным соблюдением всех юридических формальностей, поскольку в противном случае он попросту будет фиктивным. Помимо этого, вам должны предоставить оригиналы всех договоров и свидетельств. Ни в коем случае не работайте с ксерокопиями. Если знаний законодательной базы у вас недостаточно, то лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов, специализирующихся в этом вопросе.

Проверка личности и документов продающей стороны

Покупка квартиры на вторичном рынке должна происходить только у добросовестного продавца, поэтому нужно проверить его личность и документы, а именно гражданский паспорт и карточку налогоплательщика. В документах на сделку должны быть внесены актуальные данные с этих бумаг. Старайтесь избегать людей с неопрятным или подозрительным внешним видом, а также от которых разит алкоголем. Эта проверка является очень важной, поскольку если в законоустанавливающие документы будет внесена неактуальная информация, то в случае судебного разбирательства, инициатором которого может стать продавец, вы проиграете дело и лишитесь законного права на владение жилой площадью. В этом случае вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно.

Если продавец находится в браке, то следует запросить у него письменное согласие на продажу квартиры со стороны супруга или супруги. Это касается даже тех случаев, если кто-то из пары не прописан в квартире. Чтобы получить информацию обо всех лицах, проживающий в жилище и имеющих право на нее, попросите продавца предоставить справку формы № 3.

Проверка права собственности через реестры

Независимо от того, осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке или за наличные, сделка будет считаться законной только в том случае, если продавец имеет реальные права собственности на жилую недвижимость.

Проверить это можно следующими способами:

запросите выписку в Реестре прав собственности на недвижимость;
получить справку в Едином реестре запретов отчуждения жилья;
подать запрос в Государственный ипотечный реестр.

Во все эти государственные органы потребуется подать заявление установленного образца, а также предоставить данные о продавце квартиры и адрес объекта недвижимости. Но здесь важно понимать, что все эти организации могут не иметь полной информации, поэтому лучше всего получать эти выписки через нотариуса. Помимо этого, жилая площадь может быть просто не занесена ни в один из перечисленных выше реестров. В этом случае получить нужные справки можно через БТИ.

Предварительное заключение сделки

Одним из самых проблематичных и сложных способов приобретения собственного жилья является покупка квартиры на вторичном рынке. Пошаговая инструкция этого процесса подробно описана в Гражданском кодексе. Согласно законодательству, сделка должна осуществляться исключительно в письменном виде, а также быть нотариально заверена.

Если вы настроены на покупку недвижимости, то можно заключить с продавцом предварительную договоренность, подкрепленную документально, которая будет выступать гарантией того, что хозяин жилья в строго установленные временные рамки заключит сделку с покупателем по продаже объекта жилой недвижимости на заранее оговоренных условиях. Это позволяет покупателям снизить потенциальные риски и перестраховать себя от того, что недвижимость будет куплена другим человеком.

Что следует учитывать при предварительном заключении сделки?

Если покупка квартиры на вторичном рынке происходит по предварительному договору, то при подписании документа следует брать во внимание следующие нюансы:

договор должен заключаться в присутствии всех лиц, прописанных в продаваемой квартире;
продавец должен предоставить все документы, предусмотренные законодательством;
реквизиты, указанные в договоре, должны быть актуальными;
сроки, в течение которых должна быть оформлена продажа следует оговаривать заранее;
оплата должна происходить в национальной валюте;
обязанности и ответственность обеих сторон следует оговаривать заранее;
на всех страницах документа должны быть подписи покупателя и продавца.

Стоит отметить, что если продавец хочет заключить с вами договор о намерениях, то не спешите делать это, поскольку эта бумага имеет множество юридических формальностей. Поэтому сперва лучше проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.

Страхование вторичного жилья

Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.

Оформление страховки будет актуальным в следующих случаях:

Если сделка совершается не с владельцем квартиры, а с доверенным лицом.
Одним из участников сделки является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если продажа жилья в значительной степени ухудшит условия проживания детей, то органы опеки имеют законные основания для юридической отмены сделки даже после официального оформления покупки.
Заниженная стоимость жилой площади. Чаще всего цену занижают с целью снижения размера налоговых отчислений. В этом случае покупатель одну часть суммы передает продавцу официально, а другую в конверте, поэтому если сделка по каким-либо причинам будет отменена, то покупатель сможет вернуть только ту часть, которая указана в документах.

Стоит отметить, что если осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, то оформление страховки также является обязательным условием. Все дело в том, что это требование присуще большинству банков при оформлении ипотечного кредита.

Процесс оформления покупки вторичного жилья

Чтобы безопасно приобрести вторичное жилье необходимо четко придерживаться основных правил по совершению сделки.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке выглядит следующим образом:

Поиск привлекательного объекта недвижимости.
Изучение подлинности документации.
Проверка личности продавца.
Оформление сделки и внесение аванса.
Подготовка необходимого пакета документов.
Подписание бумаг обеими сторонами.
Регистрация нового владельца в государственном органе.
Составление акта приема/передачи квартиры.

Эта процедура является стандартной, поэтому очень важно последовательно соблюдать все ее этапы.

Льготы на приобретение вторичного жилья

В наши дни государство оказывает поддержку малообеспеченной категории граждан, выдавая материнский капитал.

Покупка квартиры на вторичном рынке в этом случае возможна только тогда, если недвижимость соответствует следующим требованиям:

Жилье переходит в полную собственность семьи.
Недвижимость находится на территории России.
Санитарное состояние соответствует всем требованиям.
Оформление сделки осуществляется в полном соответствии с законодательством.
Право собственности на квартиру будет у всех членов семьи, в том числе и у несовершеннолетних.

Покупка объекта жилой недвижимости в этом случае может осуществляться как за наличный расчет, так и в кредит.

Заключение

Итак, мы рассмотрели, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке жилья. Как вы уже могли догадаться, с одной стороны это выгодно, поскольку стоимость такого недвижимого имущества намного ниже, чем в новостройках, но с другой, покупателям приходится брать на себя более высокие риски. Поэтому, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги, лучше всего покупать недвижимость через опытных юристов, обладающих большим опытом работы в этой области. В наши дни на рынке работает множество компаний, занимающихся этим видом деятельности.