Что такое обременение?
Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.
Бывает двух форм:
- по воле собственника, добровольное;
- помимо воли собственника, принудительное.
Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.
Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.
При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.
Виды обременений
- Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
- Арест: имущество арестовывают за долги;
- Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
- Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
- Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.
Основания возникновения ограничения:
- законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
- решение суда;
- договор, сделка, результатом которой является обременение;
- акт, изданный государственными органами.
Право на использование недвижимости
Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:
- Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
- По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор; - Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.
Доверительное управление
Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.
Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.
Аренда
Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.
Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.
Залог
Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.
Арест
Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.
Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.
Обременение доли имущества
Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.
Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.
Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.
Обременения права собственности на квартиру
Обременением называют любое ограничение права собственности на квартиру. В этом случае говорят, что квартира обременена правами третьих лиц. Что это значит в разрезе сделки купли-продажи, и чем это грозит Продавцу и Покупателю?
Сделка купли-продажи квартиры с обременением означает, что в ней (в сделке) присутствуют интересы и законные права тех субъектов, которые не являются ее титульными (т.е. официально зарегистрированными) собственниками.
Эти права третьих лиц в сделке создают проблемы как Продавцу, так и Покупателю. Продавцу квартиры это может грозить дополнительными сложностями при продаже, а Покупателю – может поднести неприятный сюрприз в виде ограничения его прав собственности.
Обременение как бы привязано к самой квартире неким грузом, и при смене ее собственника, остается на ней «висеть» до тех пор, пока от него не избавятся.
Поясним подробнее – что к чему, и как с этим бороться.
Что такое обременение прав на квартиру?
Законодательно ограничение (обременение) права собственности на недвижимость было дано в статье 1, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который благополучно канул в лету (т.е. утратил силу). Но мы напомним, в чем там суть – своими словами.
Обременение, наложенное на квартиру, означает, что лица (как физические, так и юридические), не являющиеся собственниками объекта недвижимости, тем не менее, имеют определенные права в отношении этого объекта. Например, право пользования или право залога. Кроме того, обременить квартиру могут и административные санкции, наложенные на имущество конкретного владельца (запреты, аресты).
Из-за этого собственник квартиры не может в полной мере реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение своей недвижимостью до снятия обременения.
Каждому Покупателю перед сделкой купли-продажи необходимо узнать, наложено ли обременение на квартиру, и есть ли какие-нибудь ограничения прав собственности на нее. Как это сделать? Об этом ниже.
Какие бывают обременения прав на квартиру?
Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной Откроется в новой вкладке.”>регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.
Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).
Обременения прав, регистрируемые в Росреестре
В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:
- Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
- Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
- Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
- Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со Откроется в новой вкладке.”>ст.38 ГК РФ);
- Заключения Откроется в новой вкладке.”>Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
- Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
- Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).
Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.
Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:
- на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
- на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
- на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
- на основании судебного решения.
Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре
Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, Откроется в новой вкладке.”>права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.
О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Откроется в новой вкладке.”>Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.
Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.
Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:
- Откроется в новой вкладке.”>право супруга на общее имущество (когда квартира оформлена только на одного из супругов);
- Откроется в новой вкладке.”>право наследования (когда квартира оформлена на одного наследника, а другой наследник еще не реализовал свое право на нее);
- Откроется в новой вкладке.”>право преимущественной покупки доли квартиры (когда долю общей собственности продают без согласия владельцев других долей).
Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда Откроется в новой вкладке.”>сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.
Как узнать есть ли обременение на квартиру?
Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.
Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:
- сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – Откроется в новой вкладке.”>здесь; либо
- заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (Откроется в новой вкладке.”>здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ).
В первом случае сведения предоставляются моментально и бесплатно. Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости. А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.
Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.
Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью) или в бумажном виде (с гербовой печатью Росреестра). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – Откроется в новой вкладке.”>здесь).
Срок получения Выписки ЕГРН зависит от способа ее заказа. При обращении в отделения Росреестра – срок получения до 3-х рабочих дней. При обращении в МФЦ – до 7 рабочих дней. При Откроется в новой вкладке.”>заказе Выписки ЕГРН через наш сайт – ее можно получить в течение часа (примерно).
В официальной Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.
Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».
Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе Откроется в новой вкладке.”>«Образцы документов для вторичного рынка».
Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).
Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем. Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры). Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».
Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная Откроется в новой вкладке.”>ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.
А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится Откроется в новой вкладке.”>дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.
Можно ли продать квартиру с обременением?
Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).
Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.
Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:
- Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
- Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
- Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
- Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).
Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Откроется в новой вкладке.”>Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.
Как снять обременение с квартиры в Росреестре?
Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.
Например, собственник квартиры погасил Откроется в новой вкладке.”>ипотечный кредит, получил справку из банка с подтверждением этого, и передал ее в Росреестр (прямо в отделение или через МФЦ) вместе с заявлением о снятии обременения со своей квартиры. Тогда Росреестр удаляет запись о залоге объекта недвижимости, квартира становится свободной от прав третьих лиц, и поступает в полное распоряжение владельца.
Если снять с квартиры обременение не получается обычным путем, то собственник может сделать это в судебном порядке (при наличии доказательств). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права (в т.ч. ареста недвижимого имущества).
Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.
Если же речь идет о нерегистрируемых обременениях, то Покупателю в процессе проверки документов на квартиру, нужно потребовать от Продавца соблюдать правила проведения сделки купли-продажи, и устранить все причины, по которым третьи лица могут предъявить свои права. Например – выписать всех членов своей семьи из квартиры, расторгнуть договор аренды (если он был с кем-то заключен), получить разрешение супруги на сделку, и т.п. Как все это делать – рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Проверьте перед покупкой квартиры, нет ли у нее обременения
По закону собственник недвижимости имеет право полного распоряжения ею: он может продать ее другому лицу, обменять, подарить, сдать в аренду и т.д. Однако это бывает не всегда. Препятствием может служить обременение, о котором покупатель, покупая квартиру, дом, земельный участок, может даже не догадываться. Обременение на недвижимость — что это такое?
Ограничение прав и обременение объекта недвижимости
Полные сведения о недвижимом объекте находятся в государственном реестре недвижимости — ЕГРН. В нём также отражаются сведения о существующих обременениях всех находящихся на учете объектов. Любое обременение, также как и права собственности, подлежит регистрации. Поэтому приобретая объект, нужно обязательно проверить недвижимость на обременение.
Что такое обременение недвижимости
Обременение недвижимого объекта — это такой его статус, при котором ограничиваются разрешенные действия с данным объектом. В первую очередь от обременении страдают права собственников, которые с момента его появления не вправе свободно распоряжаться имуществом.
Виды обременения недвижимости
О таком бремени, как ипотека, знают все, как и то, что продать ипотечную квартиру бывает крайне трудно. Однако на самом деле видов обременений много.
- Любое право пользования (возмездное или безвозмездное), предоставленное другому лицу, является обременением для собственника. Основаниями возникновения права пользования и ограничения права собственности являются договоры:
- аренды или безвозмездного пользования;
- ренты с пожизненным содержанием;
- об установлении частного или публичного сервитута.
- Ограничение прав собственника на залоговое имущество, которое выступает гарантией для погашения займа. Залог хранится у залогодержателя, пока залогодатель не выполнит все свои долговые обязательства. Основанием ограничения прав собственника и обеспечением его обязательств перед кредитором является залоговая закладная.
- Арест имущества или его доли полностью исключают возможность проведения любых сделок с ним. Арест накладывается на основании решения суда.
- Распоряжение об изъятии имущества в случаях, предусмотренных главой 7 земельного кодекса. Основанием является акт государственных или муниципальных органов власти. С момента принятия решения и уведомления владельца он теряет право производить любые операции с земельным участком.
- Другие ситуации, которые накладывают обременение, согласно законодательству:
- нахождение объекта недвижимости в общей совместной или долевой собственности;
- статус выморочного имущества;
- невозможность выписать несовершеннолетнего из жилого помещения;
- наличие долга у собственника помещения, например, по коммунальным платежам;
- претензии со стороны наследников обязательной доли;
- виндикационный иск бывшего собственника;
- непрерывное владение имуществом до истечения срока приобретательной давности.
Рассмотрим подробнее некоторые виды обременения.
Примеры недвижимости с обременением
Долгосрочная аренда
Сдавая помещение в аренду, собственник не знает порой, что договор накладывает на него ограничения. Расторгнуть его владелец жилья может в исключительных случаях, да и то в судебном порядке. Подробнее в статье о договоре наймодателя. Долгосрочная аренда на срок более одного года обязательно регистрируется в росреестре. И пока недвижимость арендуется, невозможно провести ее отчуждение.
Если владелец недвижимости, сданной в аренду, захочет её продать, договор аренды не расторгается, а оформляется на другого собственника.
Залоговая закладная
- Это мощный инструмент, подтверждающий имущественные права требования залогодержателя (кредитора) к заемщику (залогодателю). Если они не будут выполнены, недвижимый объект будет продан с молотка.
- Продажа ипотечного залога возможна только с согласия кредитора, который осуществляет перевод долга на покупателя заложенного имущества. Заемщик при этом утрачивает свое право собственности, который он приобрёл при подписании ипотечного договора. Залогодателем и собственником становится покупатель.
- Ипотечные квартиры чаще всего продаются с минимальной выгодой для продавца, так как на него давит банк. Продажа является вынужденной мерой для заемщика, которому придется выселяться из квартиры.
Рента с пожизненным содержанием
- Договор ренты содержит обременительные условия для ее плательщика: он получает имущество в собственность, но при этом предыдущий владелец сохраняет свое право на пожизненное пользование. Также договор может содержать дополнительное условие о нахождении получателя ренты на иждивении плательщика.
- Распорядиться объектом можно будет только после смерти получателя ренты.
- Продать имущество с обременением в виде пожизненной ренты нельзя, так как невозможен перевод прав на другое лицо (при постоянной ренте это возможно).
Сервитут
Сервитут является формой ограничения права собственности и предоставления права ограниченного пользования имуществом другому лицу.
- личным (предоставляющим право конкретному лицу):
- например, право пользования помещением собственника или нанимателя (имеется обычно у его членов семьи);
- право пользования имуществом по завещательному отказу и т.д;
- предиальным (дающим право пользоваться конкретным имуществом, чаще всего земельным участком):
- например, право на прокладывание коммуникаций, трубопроводов через ЗУ;
- право на проезд через участок, прогон животных и т.д.;
- частным: устанавливается на основе соглашений между собственником земли и частными лицами — пользователями сервитута;
- публичным: между собственником земельного участка и гос. органами (или ОМСУ) в государственных и общественных интересах;
- срочным и бессрочным.
За собственником остаются права пользования и распоряжения имуществом. Однако при его отчуждении сервитут как обременение сохраняется.
Арест имущества
Арест производится с целью взыскания налога и неустоек (пеней, штрафов) органами ИНФС или ТС по санкции прокуратуры. Направлен на предотвращение использования налогоплательщиком таких лазеек, как ликвидация организации, передача имущества подставным фирмам и лицам и пр.
Является мерой, применяемой только в отношении юридических лиц: в отношение ИП арест имущества не производится.
Общая совместная или долевая собственность (ОСС и ОДС)
ОСС или ОДС является относительным обременением:
- распоряжаться общим совместным имуществом можно только с согласия других собственников;
- продажа доли возможна только с уведомления других дольщиков и соблюдением их преимущественных прав в приобретении отчуждаемой доли.
Если эти правила не соблюдены, новый собственник может лишиться приобретенного имущества по виндикационному иску.
Виндикационный иск
Его может подать бывший владелец при незаконном отчуждении имущества, если возможен его возврат в натуральном виде. Собственник может заявить, что вещь была утеряна или похищена, то есть отчуждена против его воли:
- например, кто-то украл документы на недвижимость, подделал подписи и продал квартиру;
- совладелец имущества продал объект без согласия партнера.
Если подобный факт докажет суд, имущество будет истребовано даже у добросовестного приобретателя, который не мог знать об этих фактах.
Истребовать назад деньги, акции, облигации и другие ценные бумаги от добросовестного приобретателя невозможно ни при каких условиях (п. 3 ст. 302 ГК РФ).
Если же собственник сам добровольно передал свое имущество в пользование другому лицу, которое затем было приобретено добросовестным приобретателем, то возможен различный исход:
- истребование обратно при всех видах безвозмездного приобретения — получения в дар, наследство и т.д.;
- имущество, приобретенное возмездно добросовестным приобретателем, истребовать назад нельзя.
Таким образом для добросовестного приобретателя риск истребования имущества по виндикационному иску существует только:
- в отношение имущества, отчужденного у его бывшего владельца незаконными способами против его воли;
- при безвозмездном приобретении.
Срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года. Моментом наложения обременения на недвижимость является решение суда в пользу истца.
Регистрация обременения недвижимости
Регистрация прав собственности и обременения происходят одновременно.
Подлежат обязательной регистрации в Росреестре следующие основания для обременения:
- все договоры о пользовании имуществом (аренды, ренты, безвозмездного пользования, о сервитуте и др.);
- договор доверительного управления;
- залоговая закладная (ипотека);
- постановление об аресте имущества по санкции прокурора;
- акт об изъятии земельного участка;
- судебное решение в пользу истца по иску законного собственника;
- постановление об установлении особого охранного защитного режима в зонах земель ООПТ;
- постановление о признании объекта недвижимости историко-культурным наследием;
- другие случаи.
Таким образом зарегистрировать обременение можно путем регистрации основополагающих для его возникновения документов: договоров, нормативно-правовых и судебных актов, постановления правительства, местных органов.
Обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации должно лицо, в чью пользу устанавливается обременение:
- кредитор;
- получатель ренты;
- получатель завещательного отказа;
- истец, который добился возврата имущества через суд;
- опекун или попечитель несовершеннолетнего;
- орган налогового или таможенного контроля;
- государство или органы местной власти и т.д.
Зарегистрированное обременение вносится в общие сведения о недвижимости в росреестре, которые можно узнать, запросив выписку.
Снятие обременения с объекта недвижимости
Снятие обременения происходит на основании документов, подтверждающих устранение причин его установления:
- закладной с банковской отметкой о погашении займа;
- акта о возврате залога;
- постановления суда о снятии ареста;
- договора аренды или договора об установлении сервитута с истекшим сроком действия и др.
Снимают обременение собственники имущества. Но в некоторых случаях снятие может происходить автоматически:
- например, при истечении сроков действия договоров на право пользования;
- если банк предоставляет услугу снятия обременения ипотеки, извещая Реестр о погашении долга.
Процедура снятия бремени проста:
- Собственник с правоподтверждающим документом обращается в МФЦ и пишет заявление.
- Документы отсылаются в Росреестр.
- После снятия обременения собственник получает уведомление.
- Другие варианты — послать заявление по почте или через интернет на сайте Росреестра.
Снятие обременения не облагается пошлиной, в том случае, если не требуется документ, подтверждающий освобождение от ограничения.
Проверка недвижимости на обременение через онлайн сервисы
Обычно производится по запросу покупателя. Проверить можно двумя онлайн способами:
Первый способ: сайт Росреестра
- Заходим в Сервисы — Справочную информацию об объектах недвижимости.
- Вводим кадастровый или условный номер недвижимости, а если их нет — адрес.
- Ищем субъекты (город федерального значения, например, Москва, Санкт-Петербург, область, край или округ) в селекционном выпадающем списке поля “Субъект” напротив “Адреса”.
- Затем выбираем нужный район, тип населенного пункта и населенный пункт.
- Заполняем поля: номер дома, корпуса, строения (если есть), и номер квартиры.
- Вводим каптчу и нажимаем “Сформировать запрос”.
- Внизу появится результат запроса — адрес и кадастровый номер объекта. Либо система сообщит, что по запросу ничего не найдено (в том случае, если адрес неверен либо объект не зарегистрирован в ЕГРН).
- После нажатия на строку с адресом откроется окно с подробными сведениями об объекте: площадь, этаж, кадастровая стоимость, тип помещения и т.д.
- В конце будет строка “Права и ограничения”, нужно на нее нажать.
- Появятся две колонки: в левой будет — регистрационный номер права собственности и дата регистрации, в правой — номер и тип обременения. Например, может быть написано: Залог в силу закона. Это значит, что недвижимость в залоге у банка или в Пенсионном фонде (во втором случае обременение на объект накладывается на время выплаты ПФ материнского капитала).
- Если обременения нет, правая колонка останется пустой.
Выписка из Росреестра
- Выписка из ЕГРН более точна, так как в ней предоставляется самая свежая и точная информация, в т. ч. и об обременении. На сайте же обновление может запаздывать, а об ограничении права дается общая информация.
- Выписка может быть как электронной, с цифровой подписью, так и бумажной.
- Стоит услуга 250 рублей.
- Недостаток сервиса — неудобный для чтения формах xml и не очень высокая скорость исполнения.
Где еще можно взять выписку
Для снятия обременений очень удобен онлайн сервис ктотам.про:
- стоимость такая же , как и в Росреестре (250 руб.);
- есть также электронная подпись, что придает документу юридическую силу;
- выписка делается за считанные часы;
- заявка заполняется очень легко (не нужны данные паспорта);
- адаптивный формат просмотра выписки (легко читается на любом устройстве).
Единственный минус онлайн сервиса — в выписках сервиса нет чертежей и планов. Поэтому, если требуется, например, кадастровый паспорт, то заказывать его нужно в ЕГРН.
Ограничение прав и обременение объекта недвижимости — серьезные препятствия при покупке недвижимости. Лучше проверить заранее их наличие, чем потом потерять имущество и понести лишние расходы.
Обременение на квартиру – что это?
Обременение на квартиру — что это?
При поиске жилья важно учитывать такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости — отсутствие наложенных на объект обязательств и обременений, которые могут стать причиной дополнительных расходов и проблем при вступлении в право собственности. Что такое обременение на квартиру , в каких случаях оно накладывается и особенности покупки-продажи жилья с обременением читайте в нашей статье.
Обременение на квартиру — что это такое
В общем смысле обременение — это ограничение прав собственника недвижимости. В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности подразумевает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом. В большинстве случаев, обременение блокирует возможность собственника распоряжаться недвижимостью: он может жить в квартире, сдавать ее в аренду, но не имеет права продать, подарить или завещать объект.
Обременение — это разновидность ареста имущества или недвижимости. По сути, накладывается лимит определенных действий, которые каким-либо образом связаны с помещением.
В соответствии с Федеральным законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость» обременение — это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц. Из этого следует, что обременение на недвижимость также подразумевает, что в результате некоторой сделки или ситуации ограниченные права на объект получают третьи лица. Например, при оформлении ипотеки под залог недвижимости, банк становится залогодержателем и любые действия по реализации объекта могут проводиться только при одобрении кредитора. Кроме кредитных обязательств, право собственности могут ограничивать судебные решения или договора между владельцем и другими лицами. В зависимости от того, в результате какой операции возникло ограничение, различают несколько видов обременения.
Виды обременения недвижимости
Права собственника могут быть ограничены, если объект используется в качестве залога по ипотеке, сдается в аренду, определяется как сервитут, используется для получения ренты или находится под арестом. Законом также защищаются права несовершеннолетних собственников, которые прописаны в квартире, поэтому ограничения на продажу квартиры могут наложить и органы опеки. Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных видов обременения.
Ипотечное
При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости, жилье становится залогом, который гарантирует выполнение обязательств перед банком. На протяжении всего срока погашения займа, объект остается собственностью владельца. Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Если по каким либо причинам долг не выплачивается, кредитор получает право реализовать объект чтобы вернуть выданные кредитные средства.
Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.
Ограничение прав собственника по договору аренды
Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику. На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды. Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.
Обременения, связанные с понятием сервитут
Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.
Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом
По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.
Обременение по договору ренты
Рента — это передача прав собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги. К таким сделкам относят договора постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, при которых рентный должник обязан не только выплачивать определенную сумму, но помогать по хозяйству, или ухаживать за рентным кредитором. В соответствии с договором ренты, рентный должник получает право распоряжаться объектом после смерти бывшего собственника.
Обременение опекой
По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество. Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников. Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.
Арест
Ограничение прав собственника по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или арестом самого владельца. В обоих случаях, любые действия по отношению объекта согласовываются с судебной комиссией, которая в свою очередь может самостоятельно принять решение о конфискации и реализации недвижимости в счет уплаты долгов или других издержек.
Важно! Следует помнить, что ограничение может быть наложено на реализацию аварийных домов и объектов, которые признаны архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить в обмен от государства новые квартиры. Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом и их изменение или реализация должна быть согласована с органами по охране памятников.
Как наложить обременение на квартиру
Обременение возникает не только в результате сделок или долговых обязательств, сам собственник имеет право ограничить перечень действий, которые можно проводить с недвижимостью. Такие меры часто используют арендодатели, чтобы исключить возможность мошенничества со стороны квартиросъемщиков. По собственному решению обременение на квартиру могут наложить и наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны других родственников или лиц, которые имели доступ к документам на жилье. Чтобы оформить ограничение прав, необходимо обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, которые подтвердят необходимость проведения подобной процедуры.
Необходимые документы:
? копии паспорта заявителя;
? свидетельство, подтверждающее права собственности;
? кадастровый паспорт объекта;
? справка об открытии наследственного дела.
Дополнительно может понадобиться нотариально заверенное согласие третьих лиц, если регистрация обременения затрагивает их права. Например, если недвижимость находится в долевой собственности или является совместно нажитым имуществом супругов.
Кроме органов Росреестра, оформить обременение можно через многофункциональный центр — МФЦ. По закону, подать заявление и документы можно и через почту заказным письмом, но в таком случае процесс займет больше времени.
Как снять обременение с квартиры
Чтобы снять все ограничения прав на недвижимость необходимо устранить причины их возникновения:
? ипотечное обременение аннулируется при погашении долга;
? судебное — после завершения судебного разбирательства, признания подсудимого невиновным или на основании отдельного ходатайства одной из сторон процесса;
? рентное — после окончания договора ренты, обычно — после смерти предыдущего владельца;
? в других случаях — при аренде, доверительном управлении — при документальном подтверждении завершения срока действия соглашения.
Где и как проверить наличие обременения
Наличие обременения чаще всего интересует потенциального покупателя квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем и не купить, например, залоговую или арестованную недвижимость, необходимо использовать несколько способов проверки чистоты объекта. Пути проверки напрямую зависят от вида возможного обременения:
? В едином государственном реестре недвижимости регистрируются обременения на залоговую недвижимость и жилье, которое передано по договору ренты.
? Чтобы проверить количество собственников и исключить в будущем оспаривание прав, необходимо запросить выписку из ЕГРН, из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах. Для перепроверки можно запросить справку из управляющей компании о лицах, проживающих в квартире. Этот документ поможет выявить временно выписанных заключенных или военнослужащих.
? Ограничение прав в связи с арендой жилья выявить сложнее, потому что факт найма отражается только в договоре между владельцем и арендатором, и не фиксируется в правоустанавливающих или других документах на квартиру. Чтобы проверить, сдано ли жилье в аренду, можно незапланированно посетить объект или расспросить соседей.
? В органах районной администрации можно получить справку о том, что недвижимость не относится к памятникам искусства или архитектуры.
? На официальном сайте судебных приставов можно проверить, не арестовано ли имущества собственника. Для поиска нужной информации используйте ФИО и дату рождения владельца.
Важно! В общем реестре не отмечены лица, которые не указаны в ДКП квартиры и не имеют права владения. Например, родственники собственника или лица, проживающие в квартире, но отказавшиеся от ее приватизации.
Основным способов проверить чистоту недвижимости остается запрос выписки из ЕГРН. Каждая смена собственника отображается в едином реестре, что позволяет покупателю проверить чистоту сделки. Стоимость электронного экземпляра выписки из ЕГРН 250 рублей, бумажного — 400 рублей. Заказать документ можно в ближайшем МФЦ.
Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением
В большинстве случаев, даже если на квартиру наложено обременение, собственник может использовать ее в качестве дополнительного источника дохода и сдать в аренду. Например, можно сдать квартиру, которая используется в качестве залогового имущества по ипотеке, если в договоре кредитования не указано условие — аренда с согласия залогодержателя. Исключительным обременением может быть решение суда, по которому собственник временно теряет не только право распоряжаться, но и право пользования имуществом.
Можно ли продать недвижимость с обременением?
Возможность и порядок продажи объекта зависит от вида обременения: для продажи залоговой квартиры необходимо разрешение кредитора, для реализации рентного жилья — согласие получателя ренты. Закон не запрещает продажу жилья, обремененного коммерческим наймом, при этом квартиросъемщики сохраняют право проживания до окончания срока договора. Полностью исключают возможность продажи арест и запрет совершения регистрационных действий.
Какие документы понадобятся
? договор купли-продажи с указанием обременения;
? документы сторон участников сделки — собственника и покупателя;
? выписка из домовой книги;
? квитанция об оплате госпошлины.
Дополнительные бумаги при обременении:
? ипотекой — согласие кредитора залогодержателя;
? рентой — согласие получателя ренты, заверенное нотариально;
? арестом — решение суда о снятии ограничений;
? несовершеннолетними собственниками — разрешение органов опеки;
? совместной собственности — согласие других владельцев;
? доверительным управлением — оригинал и копия договора об управлении.
Что означает обременение при покупке квартиры: правовые аспекты и риски для покупателя
При покупке квартиры с обременением новый владелец берет на себя обязательства и риски:
❗ несет обязательства перед банком, если по условиям договора купли-продажи продавец не обязуется погасить задолженность за счет полученных от покупателя средств;
❗ не исключена возможность расторжения договора ренты и возврата жилья прежнему собственнику, при этом сам получатель ренты может сохранить право проживания в квартире;
❗ о своих правах на недвижимость могут заявить зарегистрированные в ней граждане и временно отсутствующие жильцы, которые служат в армии, отбывают срок в тюрьме, другом исправительном или лечебном учреждении;
❗ свои права на объект могут реализовать другие лица — кредиторы или пользователи по праву сервитута;
❗ при расторжении договора и признании сделки недействительной, расходы на оформление бумаг и другие издержки можно вернуть только через суд, при этому для получения компенсации нужно доказать вину продавца;
❗ наличие обременения может вызвать непредвиденные расходы, например, на оплату долгов, неустойки перед квартиросъемщиками или реконструкцию объекта.
Поэтому каждая сделка купли-продажи недвижимости с обременением должна сопровождаться тщательной проверкой документов, условий действующих соглашений и нового договора между продавцом и покупателем. Чтобы исключить возможность мошенничества со стороны собственника такой квартиры, при подборе вариантов и оформлении сделки обратитесь за помощью к риэлтору.
Обременение права на недвижимость и их его разновидности
Покупка недвижимости всегда сопряжена с рисками, в первую очередь, связанными с установлением различных ограничений по отношению к использованию и распоряжению предметом торгов. Все потому что хозяева не заинтересованы ставить в известность покупателей, по той причине, что это усложняет задачу продать быстро и выгодно и чаще всего в оформляемом договоре отсутствует положение с уведомлением о наличии правовых особенностей. Зная, какие виды обременений прав на недвижимое имущество существуют и как они устанавливаются, можно получить самостоятельно требуемую информацию при подготовке к совершению сделки, тем самым обезопасив себя.
Что такое обременение
Обременение имущества — это правовой институт, который предполагает ограничение прав собственника за счет установления условий, требований и порядка использования, владения, распоряжения, существенно ущемляющих их по сравнению с собственниками аналогичных объектов без таковых.
Фактически это табу и запреты, при которых нельзя делать с объектом все, что хочется собственнику.
По природе происхождения подразделяются на возникшие:
- По воле собственника (залог, аренда и т. д.).
- По инициативе извне (арест, сервитут).
Ограничение прав и обременение объекта недвижимости, по сути, тождественные понятия.
Государственная регистрация ограничения (обременения) права означает, что РФ администрирует и контролирует через компетентные органы учет этих запретов, с целью защиты интересов тех, в пользу кого они устанавливаются.
Виды обременений на недвижимость
Для РФ характерны следующие разновидности обременений права собственности:
- Ипотечный займ.
- Аренда.
- Арест.
- Рента.
- Доверительное управление.
- Прочие ограничения обременения — это прежде всего сервитут. Также сюда относится пожизненное пользование и т. д..
Правовым основанием к установлению таких табу являются:
- Судебные постановления.
- Договора в рамках ГК.
- Закон.
- Предписания территориальных или государственных властей.
Ипотека
Обременение, которое предполагает делегирование на определенное договором время части прав собственника банку, как условие получения средств в долг. Фактически получая деньги на время, заемщик гарантирует их своевременный возврат не только подписанием соглашения, но и залогом, который представлен в виде покупаемой квартиры (дома и т. д.). Пока финансы не будут возвращены банку и договор не будет исполнен, хозяин квартиры не может единолично совершать операции с жильем, связанные с его уничтожением, повреждением, отчуждением и т. д.
Что касается пользования, то здесь собственник полноправен. Он может регистрировать на жилых метрах родню, сдавать в аренду и т. д.
Арест
Арест накладывается судебными органами по инициативе либо правоохранителей в качестве обеспечения возмещения ущерба от преступления либо службой приставов в рамках исполнительного производства. Независимо от того, что природа ареста имеет отличия, суть одна: распоряжаться этим имуществом запрещено. Совершение таких действий может быть расценено как мошенничество, а заключенный договор аннулируется по причине ничтожности.
Доверительное управление
Такое обременение применяется в ряде случаев:
- Прохождение процедуры банкротства.
- Оформление прав в период открытия наследства.
- Опека.
- Попечение.
Фактического перехода прав собственника к распорядителю не происходит, но последний принимает на себя обязательства осуществлять управление имущественной массой в интересах собственника или указанного таковым лица до тех пор, пока его полномочия не прекратятся (ввиду, например, отстранения или истечения срока, отпадения обстоятельств, при которых таковой требуется). Устанавливается такое обременение посредством оформления договора, который должен быть зарегистрирован Росреестром.
Фактически процедура заключения соглашения осуществляется двумя лицами (доверителем и управленцем) относительно определенного имущества, которое в последующем передается управленцу. Договор имеет срок, объем полномочий также оговорен (есть некая аналогия с доверенностью). В период действия соглашения осуществление операций допустимо только в интересах собственника.
Аренда
Арендовать объект на длительное время, также означает обременить его. Согласно договору правообладатель строения (помещения) предоставляет его арендатору на оговоренных предварительно условиях, за определенную плату и на конкретный срок. С момента оформления правоотношений контрагент получает определенный объем прав и может распоряжаться объектом до конца аренды.
Подобного рода обременительные документы также регистрируются в ЕГРН, но только когда их срок действия свыше 1 года.
Арендатор может, если это предусмотрено соглашением, сдавать в субаренду, извлекать прибыль и использовать помещение по назначению и своему усмотрению. Собственник не может распоряжаться в этот период своим имуществом, если это будет нарушать права арендатора на объект.
Рента
Вариант передачи имущественных прав иному лицу под условие внесения последним рентной платы. Прибегают к такому способу одинокие люди, чаще всего преклонного возраста. В рамках ренты, третье лицо, которое намеревается стать правообладателем объекта, принимает на себя обязательства пожизненного содержания действующего собственника (оплата питания, лечения и т. д.).
Сервитут
Подобный инструмент ограничения прав характерен для земельных правоотношений. В период его действия собственник участка земли не вправе препятствовать использованию в определенных рамках своим наделом другим лицам, которые не имеют своих прав на него.
Самым распространенными примерами использования такого ограничения является необходимость провести ту или иную коммуникацию (трубо-, газопровод), проложить дорогу, обеспечить проход к своим наделам соседей и т. д. Особенность его установления такова, что это вынужденная мера, т. е. по-иному разрешить вопрос нельзя.
Земельные угодья не единственные объекты, в отношении которых могут устанавливаться подобные вещные права. При острой необходимости таковыми могут выступать здания, сооружения предприятий, любой формы собственности (ООО, ЗАО и т. д.).
По видам сервитуты бывают разные. Отличают:
- Частные. Ограничения устанавливаются для того, чтобы обеспечить объективный интерес владельца надела, граничащего с обременяемым участком. Установление его может быть как мирным, когда стороны договорились сами, так и принудительным через судебное решение. В любом случае обязательна госрегистрация.
- Публичные. Интерес его установления исходит от государства. Сам механизм обременения заключается в принятии соответствующего закона (например, расположение участка в водоохраной зоне и т. д.).
Особенности регистрации ограничений
В силу 131 нормы ГК РФ любое обременение недвижимости подлежит государственной регистрации независимо от правовой природы их установления.
Но по времени, в течение которого необходимо выполнение соответствующих действий различают:
- Одновременную с регистрацией основного права. Обременение неотъемлемо от права собственности на основной объект и обязательно следует за ним до официального снятия.
- Самостоятельное. Сопутствующее явление, которое возникает в силу каких-то обстоятельств (арест, аренда, рента и т. д.).
Росреестр через свои подразделения, МФЦ ведет учет не только вещных прав, но и обременений, которые устанавливаются в силу властных действий гос органов. Весь перечень учитываемой информации об обременениях, включает:
- Заявления лиц, в пользу которых устанавливаются рамки прав собственника.
- Удостоверенные копии решений гос.органов.
- Сведения об обеих сторонах: собственнике объекта с особенностью и субъекте, который выступает его инициатором.
Судебный спор, сам по себе, по поводу объекта не является предметом регистрации. Однако решение по результатам его рассмотрения, содержащее запреты, должно быть внесено в реестр.
Администратор, при выполнении своих функций по внесению сведений в базу должен проверять наличность обременений в условиях договора или судебного решения, т. е. ознакамливаться досконально с содержанием документа.
Особенности снятия запретов
По времени снятие обременения регистрирующим органом осуществляется в течение 3-5 рабочих дней. Отсчет начинается со дня обращения с полным пакетом документов либо в отделение Росреестра, либо в МФЦ. При обращении через МФЦ продолжительность изменения данных в базе может затянуться и составить до 10 дней.
От заявителя требуется следующий комплекс бумаг:
- Правоустанавливающий документ на недвижимость.
- Закладная от банка.
- Справка кредитора о том, что договор исполнен, долгов и претензий нет.
- Заявление о снятии обременения.
- Паспорт обратившегося.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Ситуации, которые дают основание снять ограничения:
- Обязательства выполнены до истечения установленного срока.
- Есть отменительное судебное решение, которое вступило в силу.
- Все заинтересованные лица (владелец, обременитель и иные) достигли консенсуса и заключили мировое соглашение.
- Обязательства исполнены всеми контрагентами в срок и как того требовал договор.
Помимо заявителя, в подразделение Росреестра необходима явка и иных участников правоотношений либо их представителей. Одновременно они пишут заявления, в которых указывают что сделка, если таковая была, состоялась и за сторонами не числятся неисполненные обязательства.
Проверка на предмет обременений
Намереваясь стать участником сделки с недвижимостью, необходимо проверить объект, а значит обзавестись свежей выпиской из ЕГРН. Именно там содержатся актуальные сведения обо всех недвижимых объектах (владельце, обременениях и т. д.).
Посмотреть данные в режиме онлайн можно и на сайте Росреестра. Для этого на портале функционирует параграф «Справочная информация об объектах недвижимости…».
Раздел содержит сведения о конкретном типе обременения и дате возникновения. Сервис доступен любому, ответ на заявку мгновенный, плата не взимается.
Запрос оформляется по стандартной форме:
- Вход на сайт.
- Открытие раздела.
- Заполнение полей, касающихся интересуемого объекта (кадастровый номер, адрес и т. п.,т. е. то что известно).
- Формирование запроса соответствующей виртуальной клавишей.
- Получение ответа. Если результата нет, то стоит попробовать повторить, без заполнения граф о районе и населенном пункте.
В выданном системой ответе будут содержаться данные о точном местонахождении, его номер по кадастру. Нажав на строку с адресом, высветится более детальная информация по недвижимости. Здесь требуется выбрать раздел «Права и ограничения». Если в строке «существующие ограничения (обременения) права» будет стоять отметка «не зарегистрировано», – объект чист. Данные системы носят ознакомительный характер, более значимым будет все же выписка из ЕГРП.
Не стоит забывать, что жилая недвижимость может находиться в обременении по-иному, что не подлежит регистрации в реестре, например, зарегистрированными жильцами, долгами по коммуналке. Попросите у продавца предъявить выписку из домовой книги, а также справку УК или ЖЭКа об отсутствии долга.
Темой видео является обременение имущества:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:
Об обременении на недвижимость: что это такое, какие есть ограничения на квартиру и на дом, кто может наложить?
Многие стремятся приобрести квартиру в новостройке, т.к. у нового жилья есть масса преимуществ — не нужно ничего переделывать после прежних владельцев и проверять документы на предмет задолженностей. У новой квартиры есть лишь один недостаток – слишком высокая цена. По этой причине люди чаще приобретают недвижимость на рынке вторичного жилья.
Стоимость вторичного жилья на порядок ниже, однако риск покупки дома с обременением возрастает в несколько раз. Перед сделкой потенциальный покупатель вынужден делать запросы в различные инстанции, чтобы обезопасить себя от мошенников и убедиться в отсутствии ограничений, наложенных на квартиру.
Обременение на недвижимое имущество — что это такое?
Обременение на квартиру включает в себя все разновидности ограничений, связанных со свободным распоряжением собственником этого объекта недвижимости. Условия обременения должны фиксироваться в соответствующих актах.
Приобретая квартиру с обременением, новый собственник не сможет владеть и распоряжаться ей в полной мере, т.к. обязательства, ограничивающие права, имеют законную силу даже в случае смены владельца. Это создает множество проблем новому хозяину недвижимости, поскольку он будет ущемлен в своих правах до тех пор, пока обременение не будет снято.
Например, если квартира находится в аренде, то придется ждать окончания срока договора аренды или обращаться в суд для досрочного расторжения договора и выселения арендаторов. Это значит, что придется потратить немало времени и сил для вступления в полноправное владение имуществом. Избежать неприятностей поможет тщательное изучение документов перед совершением сделки и их проверка на предмет обременений.
Избавиться от наложенных ограничений можно только после устранения причины их возникновения. Существуют ситуации, когда снять обременение можно только через суд, однако эта процедура не гарантирует положительного исхода дела.
Виды обременения
В российском законодательстве закреплено несколько видов обременений на недвижимую собственность:
- Ипотека. Это кредитование на длительный срок с целью приобретения недвижимого объекта. Сумма ипотечного кредита достаточно велика, поэтому для обеспечения возврата кредитных средств банку необходимо получить гарантию от заемщика. В данном случае собственник квартиры предоставляет ее банку в качестве залога. Обременение снимается автоматически при возврате займа в полном объеме. Жилищные кредиты очень популярны в России, поэтому сделки с ипотечной недвижимостью — явление, распространенное в юридической практике.
- Аренда. При заключении договора найма с арендатором владелец дома ограничивается в реализации прав собственности на срок, указанный в соглашении. При покупке арендованной жилплощади нужно понимать, что обременение на имущество будет распространяться и на нового собственника. Его действие прекращается только тогда, когда заканчивается срок договора аренды.
- Рента — обязательство третьей стороны пожизненно содержать собственника квартиры. После смерти владельца право собственности на недвижимость переходит к рантье. Заключение договора ренты дает возможность приобрести жилье, даже если нет средств на его покупку. Данный вид обязательств не позволяет продавать имущество без расторжения договора пожизненного обеспечения. Если расторжение происходит, то собственник обязан компенсировать второму участнику договора все расходы. Риск данного соглашения для рантье связан с возможными претензиями наследников на имущество, которое по договору должно перейти к нему.
- Арест. Такое ограничение имеет место при задолженности собственника по кредитным, штрафным, коммунальным и иным обязательствам. Наложение ареста производится государственными органами — судом или службой судебных приставов. Арест снимается только тем подразделением, которое его инициировало, при погашении долга.
- Доверительное управление. Один из видов имущественного обременения, который возникает при частичной передаче прав распоряжения объектом недвижимости третьим лицам с целью управления им. Ограничение прав владельца действует временно. Для его отмены нужно только соглашение сторон. Доверительное управление прекращается также в случае смерти одного из участников договора.
Обременение доли имущества
Имущество не всегда принадлежит одному собственнику — часто оформляется долевое владение квартирой или домом. Если у одного из владельцев возникло ограничение права распоряжения собственностью, то оно накладываются только на его долю. При этом прочие дольщики имеют полное право совершать любые сделки со своими долями.
Единственным вариантом сделки, которую нельзя совершать при аресте части объекта – раздел общего имущества согласно размеру долей. При разделе объектом договора является и доля, находящаяся под арестом, а это означает нарушение норм, регулирующих действия с арестованным имуществом.
Как ограничиваются права собственника недвижимости?
Кто может инициировать обременение недвижимости? По закону оно может быть установлено:
- владельцем квартиры;
- решением суда;
- физическими лицами, исполняющими должностные обязанности;
- сотрудниками кредитных организаций, имеющими такие полномочия;
- третьими лицами путем подачи иска в суд.
Обременения фиксируются в письменном виде, и документ получает правовой статус. В результате ограничения включаются в состав имущественных прав собственника.
Если квартира находится в залоге, то все сделки совершаются только с одобрения залогодержателя. Правообладатель может погасить долг путем отчуждения имущества в пользу кредитора.
Ограничения в виде аренды не лишают собственника права распоряжаться имуществом, но при этом он обязан соблюдать условия договора аренды. Владелец арендованной квартиры может ее дарить, закладывать, продавать. К новому владельцу переходят все ограничения имущественных прав, связанные с обременением.
Арестованная собственность лишает владельца права передачи ее третьим лицам. Он не может продать, сдать в аренду или совершить другие сделки с квартирой. Использовать жилплощадь разрешается до вынесения судебного решения о продаже имущества на торгах.
Как наложить обременение физическому лицу?
Обязательным условием при оформлении обременения является государственная регистрация ограничения права владения и распоряжения имуществом. Зарегистрировать документ собственник может самостоятельно либо через доверенное лицо. Законную силу ограничения приобретают с даты регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Процесс регистрации осуществляется в срок до 1 месяца с момента подачи документов. Срок регистрации ограничений на право собственности может увеличиваться при оформлении ее через отделения МФЦ.
Правообладатель может поставить под запрет регистрацию собственного имущества, чтобы обезопасить себя от мошеннических действий со стороны третьих лиц (залогодержателей или арендаторов). Обычно таким правом пользуются наследники, чтобы исключить притязания родственников наследодателя на недвижимость.
Какие документы требуются для регистрации? Чтобы ограничение было зарегистрировано, необходимо предоставить в Росреестр:
- свидетельство о праве владения объектом недвижимости;
- выписка из государственного кадастра недвижимости;
- документы, подтверждающие открытие дела о наследстве;
- удостоверение личности владельца и свидетельство о заключении или расторжении брака.
Долевое владение недвижимостью предусматривает обязательное получение согласия всех лиц, права которых затрагиваются при регистрации ограничения имущественных прав. Такое же правило действует при обременении на имущество, принадлежащее супругам, если установлен факт его приобретения в период брака.
После регистрации каждая запись, внесенная в ЕГРП, получает уникальный идентификационный цифровой код. С его помощью производится проверка недвижимого объекта перед покупкой. Выписка, сделанная через МФЦ и оформленная в бумажном виде, будет стоить 400 руб., электронный вариант документа — 250 руб.
Как можно снять имеющиеся обременения?
Для снятия ареста с имущества требуется решение суда или постановление судебного пристава. Предварительно должна быть устранена причина ареста.
Обременение арендой прекращается в срок, предусмотренный договором. Сократить этот период можно только в судебном порядке.
Ограничение ипотекой снимается при:
- исполнении обязательств;
- разрушении недвижимости;
- продаже имущества для возмещения кредитных средств;
- возникновении оснований для досрочного снятия залога.
Для снятия ипотечных ограничений необходимо предоставить в Росреестр заявления от держателя залога и кредитора. Если имеется закладная, то нужно получить отметку банка и приложить ее к заявлению. Срок снятия обременения составляет 3 дня с даты передачи документов в государственный орган. В результате собственник получает уведомление о проведенной регистрации и прекращении обременительных обязательств.