Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Перед приобретением квартиры на вторичном рынке необходимо узнать порядок заключения договора купли-продажи, собрать необходимые документы. Не менее важно — изучить уловки, которыми пользуются мошенники для введения покупателей в заблуждение с целью выгодной продажи неликвидного имущества. Без предварительной подготовки к сделке можно ненароком купить квартиру с обременением, «скрытым собственником» в лице дальнего родственника или освободившегося из тюремного заключения жильца.

Пошаговая инструкция к совершению сделки

Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.

1. Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
2. Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
3. Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
4. Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
5. Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
6. Проверка пакета документов и заключение основного договора.

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

Поиск квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

• Подача «липовых» объявлений. Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки. Если риелтор путается в сведениях, не имеет записей об объекте, большая вероятность, что квартиры попросту нет.
• Показ самых неликвидных квартир. Надеясь на быстрый поиск, клиент предоставляет информацию: какой должна быть квартира, ее стоимость и основные характеристики. Риелтор делает наоборот — водит покупателя по наиболее неликвидным и дорогим помещениям, а когда покупатель впадает в отчаяние — показывает якобы только выставленное на продажу жилье. Утомленный поиском клиент сразу соглашается.
• Создание ажиотажа. Если на осмотр квартиры приезжают другие покупатели или риелтору непрерывно звонят с просьбой не показывать именно рассматриваемую недвижимость, скорее всего, действуют подставные покупатели для оказания психологического давления на клиента.
• Просьба дать задаток. Если риелтор заговорил о предоставлении задатка, следует насторожиться. В случае срыва сделки по вине покупателя его не вернут, а вот аванс можно дать, оформив нотариально заверенный договор.
• Выбор времени показа. Риелтор выберет наиболее «удачное» время, например, когда неблагополучные соседи спят или дети, живущие этажом выше, в детском саду. Если шум, вибрация, освещенность, вид из окна важны, лучше посмотреть квартиру в разное время суток.
• Копии объявлений. Если квартира продается, например, за 80 тыс. у.е., а потом выставлено объявление с ценой ниже, не стоит доверять. Возможно, риелтор сделал дубликат объявления для привлечения внимания. При осмотре недвижимости и покупатель, и продавец будут удивлены, что цена вдруг стала выше, а риелтор останется в стороне, надеясь, что жилье понравится, стороны договорятся, а он получит свой процент.
• Ошибка в адресе. Это одна из «грязных» схем, позволяющая продать неликвидную квартиру гораздо выше рыночной стоимости и рассчитанная на очень доверчивого покупателя. Риелтор показывает собственнику не настоящую продаваемую квартиру, а сдаваемую в аренду, но по очень похожему адресу. Например, вместо ул. Независимости д. 1 кв. 15 будет показана ул. Независимости д. 1а кв. 15. Незадачливый покупатель согласится на сделку и, рассчитывая, что риелтор проверит все документы, подпишет договор.

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

Что нужно проверить, на что нужно обратить внимание в документах

Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.

Выписка из ЕГРН

Запросите документ у продавца. Справку можно заказать в электронном виде, не выходя из дома, перейдя на портал Госуслуги или Росреестр.

На образце указано, на какую информацию следует обратить внимание в первую очередь:

В разделе «особые отметки» указывается, есть ли на имуществе обременения, ограничен ли собственник в праве распоряжения.

Также следует сверить паспортные данные продавца и ФИО собственника в выписке.

Если выписка не содержит данных о покупке, передаче по наследству и иных операциях с недвижимостью, значит, она не продавалась после приватизации. Остается осведомиться о личностях собственников.

Технические характеристики и проверка «качества» жилья

Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка. В лучшем случае придется самостоятельно оформлять документы, но если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, придется их устранять.

Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными.

Кадастровый паспорт

Документ может заказать собственник, обратившись в Кадастровую палату, Росреестр или МФЦ. При себе владельцу достаточно иметь паспорт, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины в размере 200 руб. (если нужен электронный вариант — 150 руб.).

Документ выглядит так:

В кадастровом паспорте необходимо обратить внимание на особые отметки, где указано, когда проведены изменения и на каких основаниях, изменились ли границы.

Также можно заказать поэтажный план жилого помещения:

Если окажется, что жильцы нарушили целостность стен, отмеченных на плане красным цветом, проблем с перепланировкой не избежать. Вопрос о ее законности будет решаться в суде. Пи этом предварительно необходимо получить консультацию в жилищной инспекции о том, допустимы ли произведенные изменения. При неудовлетворительном решении суда жилье нужно будет вернуть в первоначальный вид.

Паспорт БТИ

Если жилье берется в ипотеку, банку потребуется «свежий» техпаспорт БТИ (не аналог кадастрового). В нем указывается:

• дата ввода помещения в эксплуатацию;
• материал исполнения стен, перекрытий;
• количество комнат;
• инвентаризационная стоимость объекта;
• поэтажный план.

Получить документ можно непосредственно через БТИ или МФЦ.

Еще одна трудность, с которой можно столкнуться — незаконное переустройство жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ), например, перенос газовой колонки, замена электропечи на газовую и иные изменения, требующие согласования с жилищной инспекцией и внесения новых сведений в техпаспорт. Даже перемещение кухонной газовой печи на несколько метров в пределах одного помещения должно быть отражено в документах.

Проверка участников сделки, третьих лиц

Определить продавца недвижимости с «сомнительной» репутацией не составит труда, если в отношении него ранее было заведено уголовное дело, он находится в розыске, не выполняет обязательства по кредитам или относится к злостным неплательщикам алиментов.

Проверка продавца

В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.

Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.

Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.

Проверка третьих лиц

Сложности могут возникнуть при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности супругов, а также если в объекте есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям.

В указанных ситуациях собственник не может продать имущество без согласия супруги, а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребенка и разрешения органов опеки и попечительства.

Выяснить, кто прописан в квартире можно благодаря выписке из домовой книги:

В документе указано количество прописанных лиц, кто был зарегистрирован временно, а кто постоянно, кто выписан. На его основании в договор купли-продажи вносятся данные о прописанных лицах, сроках, в которые граждане должны сняться с регистрации и покинуть помещение.

Проверка доверенного лица

Сделки, в которых в качестве продавца выступает доверенное лицо, сомнительны. Законодательство позволяет осуществить продажу при отсутствии владельца, но если под приобретение планируется взятие ипотеки, банк однозначно такую сделку не пропустит.

Покупать у поверенного стоит лишь в том случае, если чистота сделки не вызывает никаких сомнений, личность хозяина известна, он не находится в федеральном розыске, на его имущество не наложен арест.

Приобретателю квартиры необходимо удостоверится в подлинности доверенности. Для этого можно сделать запрос в Федеральную нотариальную палату.

Как проверить риелтора при покупке квартиры

Вторичный рынок недвижимости привлекает «черных» риелторов, которые могут продать один объект несколько раз, обманным путем заполучить оригинал паспорта владельца и заключить сделку, подставив похожего человека. В арсенале мошенников огромное количество уловок, поэтому рекомендуется сотрудничать с крупными агентствами недвижимости.

В ходе беседы нужно задать вопросы:

• как долго работает организация на рынке недвижимости;
• имеет ли агентство действующий статус юридического лица.

Можно зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация, или риелторское агентство — не более чем вывеска у входа.

Чтобы исключить долгие «хождения» по предлагаемым неликвидным объектам, заранее ограничьте срок просмотра вариантов, например, 2 неделями.

При желании можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов. Организация объединяет специалистов, которые проходят сертификацию, обмениваются знаниями об изменениях на рынке недвижимости.

Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо оформить юридическое сопровождение сделки. Именно юрист выявляет «подводные камни» и отвечает за качество проделанной работы.

Риски, подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

В процессе приобретения имущества на вторичном рынке задействован ряд третьих лиц – риелторы, юристы, родственники, поэтому необходимо учитывать все особенности процесса и исключить риски обмана, неуплаты:

1. Если квартира в долевой собственности, продажа не может произойти быстро. Потребуется договориться о сделке с каждым из совладельцев и заключить один или несколько договоров. При этом один из содольщиков может действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности
2. Планируется расселение собственников. О том, что дом попал под программу реновации, жильцов предупреждают за год до сноса. Некоторые владельцы стараются максимально быстро избавиться от таких квартир, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о действующих программах в конкретном населенном пункте. Следует обратить внимание на время постройки и проект многоэтажки. Среди них есть те, которые были рассчитаны на срок эксплуатации 20-25 лет, а стоят уже около 60 (например — П32, П35, 1-464 и прочие).
3. Рассматривая формы оплаты, рекомендуется выбрать аккредитив. Суть в том, что покупатель кладет нужную сумму в банк, а продавец сможет ее снять только после предоставления оформленного должным образом документа (например — договора купли-продажи).
4. При планировании наличного расчета рекомендуется воспользоваться банковской ячейкой. При этом стороны заключают договор, при каких условиях они могут получить доступ к деньгам.
5. Не следует соглашаться на предложение произвести расчет в местах массового скопления людей или без свидетелей. Мошенники могут опровергать факт передачи денег или инсценировать ограбление.
6. Для гарантии совершения сделки может потребоваться внесение аванса или задатка. Если соглашаться, то только на аванс. В случае отмены сделки аванс возвращается. Внесение задатка грозит потерей уплаченных средств, если сделка не состоялась по вине покупателя, но есть и плюсы: при отмене по вине продавца залог возвратится покупателю в удвоенном размере.
7. Необходимо обратить внимание на количество детей у владельца квартиры и их возраст. Если детей 2 и более, возможно, квартира была приобретена с использованием маткапитала. По закону родители должны были выделить несовершеннолетним долю в недвижимости, но не придерживались этого правила. При выявлении данного нарушения сделка может быть признана незаконной.
8. Если среди совладельцев есть граждане, отбывающие тюремный срок, пропавшие без вести, высокая вероятность, что при возвращении ими будет реализовано право на проживание в жилье, которое придется оспаривать в суде.
9. Сомнительными являются сделки, совершенные юридическими лицами. Необходимо выяснить, как квартира стала собственность госорганов, может ли прежний владелец восстановить права на имущество, оспорить отчуждение квартиры.

Советы юристов, что спрашивать у риелтора, собственника при покупке квартиры:

• кому принадлежала квартира, как долго, на каком основании;
• сколько лет постройке, когда последний раз производится капитальный ремонт;
• почему продается квартира;
• какие объекты инфраструктуры находятся вблизи здания, влияет ли их близость на экологическую обстановку, нет ли негативного влияния шума, вибрации;
• количество жильцов в соседних квартирах;
• когда из квартиры будут выписаны все зарегистрированные в ней лица;
• какие предметы останутся в квартире после продажи;
• когда владелец вывезет принадлежащие ему личные вещи;
• какова окончательная цена квартиры (оговорить непосредственно с продавцом без привлечения риелтора, попытаться договорится о скидке).

После тщательного осмотра квартиры, проверки всех документов, согласования порядка оплаты можно без страха приступать к подготовке и совершению сделки.

Если не учитывать все тонкости процесса покупки квартиры на вторичном рынке, можно лишиться накопленных сбережений, и при этом остаться без жилплощади. Надеяться на риелторов нельзя, ведь сотрудничество не исключает отсутствия мошеннических действий, да и сам риелтор может отказаться «нечистым на руку». Поэтому лучший из вариантов — заняться поиском квартиры от собственника.

Как определить, есть ли иные претенденты на продаваемое жилье? Как узнать об обременениях на квартиру? Какие документы запросить у собственника для безопасной покупки квартиры? Обратитесь к юристу сайта ros-naslrdstvo.ru, чтобы бесплатно получить ответы на все вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как обезопасить себя при покупки квартиры (Вторичный рынок)

Собственно вопрос в заголовке.

Буду очень признателен за подробную (пошаговую) инструкцию при покупке (или ссылку на неё), на что необходимо обратить внимание, что проверить, что запросить, на каком этапе оплачивать?

Возможно ли себя максимально обезопасить?

И какие все же останутся подводные камни?

Заранее очень благодарен!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. В целом для вторичного жилья алгоритм такой:

1. Найти квартиру;
2. Внести аванс/задаток. Запросить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы, удостоверяющие личность собственника;
3. Проверить историю перехода права на объект;
4. Проверить историю прав пользователей;
5. Проверить собственника (дееспособность, банкротство, суды, фссп, налоги и т.д.);
6. Сопоставить и проанализировать всю полученную в ходе проверки информацию, вероятность рисков, пути их минимизации.
8. Принять решение о возможности приобретения квартиры.
Более подробная инструкция вам навредит, а не поможет. Если решили не пользоваться услугами риэлтора/юриста по сопровождению сделки будьте очень осторожны, очень часто мне и коллегам звонят люди с просьбой помочь “разрулить” ситуацию, спасти сделку или хотя бы вернуть внесенные денежные средства, но помочь мы уже не можем, направляем к адвокатам.

Коллеги, призываю вас не подпевать старой песне на новый лад об ответственности риэлтора. Ответы по сути вопроса даны. Взрослые адекватные люди могут самостоятельно принять решение привлекать риэлтора/юриста к сделке или нет.

Здравствуйте. Инструкция очень проста: Нужно обратиться за помощью к профессиональному риэлтору. Его можно найти в том числе и здесь. Основная масса тех, кто пишет на форуме (и я тоже) – риэлторы с большим опытом работы. Выбирайте и сотрудничайте.

Простите, а почему Вы считаете, что на сайте риелторов, Вам дадут бесплатный совет как отобрать хлеб риелторов? И да, наймите риелтора.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

День добрый!
Никак. Можно только соломку подстелить. А ее размер и количество – зависит от тысячи факторов. Инструкции нет единой.

“война и мир” в двух словах, быстро!”(с)инструкцию теоретически написать, конечно, можно (понятно, что здесь этого не будут делать по причинам, указанным выше). кроме того, инструкции подобного рода уже существуют и нормально гуглятся. вопрос в другом. существует масса мелочей, которые увидеть и оценить может только специалист с опытом. механическое следование инструкции здесь не поможет. это как человеку, до этого под капот залезавшему только омывайку долить, написать подробную инструкцию как перебрать двигатель. ну начал он следовать ей добуквенно, а возник какой нештатный момент – чего делать?

Добрый день. Я бы, на вашем месте, самостоятельно подобрала бы вариант. Для этого Вам нужно много времени (ножками все пройти) и какие-то аналитические способности (сравнить цены минимум, на аналогичные варианты, но не только.) На этапе проверки документов нанять юриста (если Вы в этом не разбираетесь от слова совсем). Такой вариант будет значительно дешевле и, зачастую, эффективнее – большинство риэлторов не имеют юр.образования, никаких требований к такой деятельности, в т.ч. образовательного ценза -нет. Ответственности тоже никакой.

Касательно Москвы. В первую очередь необходима выписка ЕГРН (МФЦ). На сайте Росреестра, зная адрес квартиры можно узнать права и ограничения на квартиру. Самостоятельно, бесплатно. В расширенной выписке цепочка всех бывших собственников квартиры. Самостоятельно, но платно.
Конечно если остались старые правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, справка о выплаченном пае, прежний договор купли-продажи и прочее), то это лучше.
Справки: (паспортный стол, МФЦ) Получает в основном собственник квартиры.
Тех. Паспорт на квартиру – это характеристика жилого помещения, которая содержит технические характеристики помещения, таких как: метраж, данные о перепланировке, которые имеются в паспортной службе, сведения о дефектах помещения и о постройке в целом.
Выписка из домовой книги – это документ, который содержит сведения о всех зарегистрированных в жилом помещении лицах, имеющих право пользования этим жилым помещением.
Расширенная выписка из домовой книги – содержит сведения о снятии с учёта некоторых категорий лиц, которые имеют право претендовать в дальнейшем на жилое помещение. В справке указывается были ли в квартире зарегистрированы снятые с учёта несовершеннолетние лица, осуждённые, находящиеся в ПНИ, лица проходящие службу в армии, выбывшие с учёта по доверенности и пр., если были, в этом случае, указывается количество этих лиц и дата снятия их с учёта.
Необходимо знать семейное положение продавц-а(ов) на момент образования права на квартиру и согласие супруга если таковой был. Могут понадобиться справки из ПНД и НД от собственник-а(ов). Если собственников больше одного, то только через нотариуса. Есть куча тонкостей при наследствах, дарениях, но это скользкие для первого раза варианты.
Из открытых источников инета можно узнать:
Действительность паспортов (разные сервисы).
– наличие долгов и судебных процессов у хозяев квартиры
– наличие арбитражных дел.
Исходя из всей полученной инфо, легко можно определить нужна ли именно эта квартира вам …. В сбербанке отлажен договор пользования ячейкой для сделок с недвижимостью, договариваетесь с продавцом о сроках, подходах, ключе, расписках….

Покупка квартиры на вторичном рынке: что нужно знать и как себя обезопасить от обмана?

Покупка квартиры – серьёзный шаг, который попадает в сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений. Перед приобретением недвижимости следует заранее позаботиться о «чистоте» квартиры, узнать обо всех этапах и сроках проведения сделок и расчётов, грамотно оформить имущество. Ведь большая сумма денег, которая неизбежно сопровождает покупку квартиры, является приманкой для большого числа аферистов и мошенников. Как обезопасить себя и что нужно спрашивать при приобретении квартиры на вторичке, а также каковы нюансы проверки чистоты сделки перед подписанием договора?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что нужно знать и на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

При покупке квартиры на вторичном рынке следует уделить особое внимание некоторым моментам, чтобы не подвергнуть опасности свои денежные средства не стать жертвой обмана.

Какие существуют риски и нюансы?

Все существующие проблемы, которые могут возникнуть при покупке квартиры на вторичном рынке, можно условно разделить на несколько категорий:

• Сложности юридического характера, зависимые от «чистоты» квартиры. Обуславливаются достаточно сложной процедурой купли-продажи вторички, а также низкой степенью юридической подкованности покупателя.
• Проблемы, которые возникают из-за несоответствия технических характеристик самой квартиры с официальными документами на неё. Они не смогут повлиять на права собственника, но способны создать значительные проблемы для проживания. Подобные вопросы обычно влекут за собой траты значительных сумм. В качестве примера можно привести несанкционированную перепланировку.

Как обезопасить себя и проверить чистоту сделки?

Для успешной покупки квартиры без рисков нужно действовать по следующей схеме:

1. Проверить личность продавца и его способность подписывать сделки о купле-продаже – его документы, доверенность (если владельца представляет другое лицо), а также право собственности на квартиру. Из документов владелец должен предоставить свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи. Также сам владелец должен обладать полной дееспособностью.
2. Проверить объект сделки. Следует внимательно изучить договор и убедиться, что при совершении сделки продаётся именно та квартира, которую покупатель выбрал. Следует заранее запомнить или записать адрес и метраж и сверить их со сведениями в документе.
3. Проверка на залог. Зачастую владельцы пытаются продать собственность, которая находится в обременении, не уведомляя об этом покупателя. В данном случае поможет получение свежей выписки ЕГРН на квартиру или онлайн запрос в Росреестр.
4. Проверка на арест. Если владелец попытается продать такую собственность, то сделка будет признана недействительной. Проверить можно также через Росреестр онлайн или получением выписки.
5. Проверка на права третьих лиц. Это могут быть несовершеннолетние дети, совладельцы, инвалиды. Узнать о них можно из справки о составе семьи или выписки из домовой книги.
6. Проверка бывших владельцев. Если за последние несколько лет владельцы часто менялись, значит, возможно, таким образом люди пытались замаскировать незаконность первой продажи. Среди владельцев могли находиться недееспособные люди или несовершеннолетние, которые не имели права принимать участие в сделке. Также можно узнать из домовой книги.

Какие важные вопросы следует задавать продавцу вторички?

При встрече с продавцом следует подробно расспросить его о квартире. Добросовестный владелец недвижимости с удовольствием ответит на все вопросы, а злоумышленник начнёт нервничать и путаться в ответах.

1. Кто собственник помещения? Если продавец отвечает, что он собственник (и подтверждает это документами), значит всё в порядке. Если продавец является посредником, который продаёт квартиру по доверенности – это повод насторожиться и добиться встречи с хозяином квартиры. Если собственников несколько, следует познакомиться со всеми и удостовериться в том, что никто не против продажи.
2. Как квартира была получена в собственность (на каком основании)? Было ли зарегистрировано право собственности? Если право собственности зарегистрировано в Росреестре, а квартира переведена в собственность после сделки купли-продажи, значит всё в порядке. Если выясняется, что она получена в наследство недавно, то от покупки лучше отказаться. В противном случае в любое время могут объявиться дополнительные наследники и отсудить имущество.
3. Сколько человек прописано в квартире? Идеальный для покупки вариант – когда собственник является единственным человеком, прописанным в квартире. Если это не так, перед покупкой следует встретиться со всеми прописанными и получить от них расписку, что после продажи они обязаны выписаться из квартиры. В противном случае эти люди смогут пользоваться квартирой даже после перехода права собственности.
4. Среди собственников или пользователей есть несовершеннолетние лица? Если продавец ответил твёрдое «Нет», то волноваться не о чем. Если да, то для продажи квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребёнок, необходимо согласие органов опеки или попечительства. Без этого документа сделка будет признана недействительной.
5. Женат (разведён) ли собственник? Если он ответил отрицательно на оба вопроса, значит проблем возникнуть не должно. Если же продавец женат (или был в браке в момент покупки квартиры), то для её продажи требуется разрешение второго супруга. В противном случае сделку признают недействительной.
6. Есть ли обременения/ограничения прав на квартиру? Иногда она бывает заложена под кредит, или идут судебные споры. Отрицательный ответ продавца позволит не беспокоиться о дополнительных выплатах. А вот если он утверждает, что квартира арестована, но он с удовольствием продаст её после выплаты небольшого аванса (для погашения долга), то стоит отказаться от покупки. Подобная сделка предполагает огромный риск и не гарантирует, что после уплаты аванса квартира будет продана.
7. Сколько длится право собственности? Если продавец утверждает, что проживает тут всю жизнь (или хотя бы 3-5 лет), то волноваться не стоит. А вот малый срок собственности и частая смена владельцев за несколько лет должны насторожить. Подобные схемы обычно используют мошенники.
8. Предполагается прямая или альтернативная сделка? При прямой сделке волноваться не о чем. Альтернативная продажа при уже найденном жилье для дальнейшей покупки – тоже хороший вариант. Если же продавец планирует длительный подбор встречного жилья, то лучше отказаться от сотрудничества с ним. Такой человек значительно усложняет весь процесс и может затянуть его на несколько месяцев.
9. Есть ли скрытые дефекты в квартире (недочеты по отоплению, электрике, водоснабжению, счетчикам, сантехнике и прочим неотъемлемым составляющим жилья). Если продавец уверенно отвечает отрицательно и предлагает покупателю самому убедиться при внешнем осмотре (либо даже сам указывает на некоторые недостатки), то ему стоит верить. Если же человек уходит от ответа или не дает полностью осмотреть квартиру, отвлекает, то стоит насторожиться.

Ответы на вопросы лучше записывать для дальнейшей проверки.

Распространенные ошибки покупателей

Покупатели жилья на вторичном рынке зачастую совершают ошибки, которые дорого им обходятся в дальнейшем. Ниже приведены основные из них:

1. Покупка на эмоциях. Грамотный продавец способен создать приятное и даже восторженное впечатление о себе и собственной квартире. Покупатели часть попадают на эту «удочку», считая, что купили недвижимость по отличной цене и в удобном месте. А через некоторое время оказывается, что они приобрели неликвид с неудобной планировкой.
2. Проверка документов. Никогда не стоит пренебрегать вопросами с документами и полагаться на честность продавца. Обычный покупатель вряд ли может предсказать все возможные риски, поэтому вопрос с документами рекомендуется доверить риелтору или юристу.
3. Переговоры с продавцом. Нельзя с порога начинать хвалить желаемую квартиру или ругать её за каждый недостаток в надежде получить скидку. При особенно восторженном отношении и заинтересованности у продавца не появится причины делать скидку. А при резких выражениях в адрес квартиры владелец может вообще отказаться от продажи и отношений с неприятными хамами.
4. Сотрудничество с агентом продавца. Многие покупатели почему-то считают, что наилучшим решением для них будет обсуждение сделки с риелтором продавца. На самом деле это не так. Такой риелтор в первую очередь нацелен на получение прибыли от владельца недвижимости и не станет в красках расписывать недостатки квартиры потенциальному покупателю.
5. Отказ от помощи риелтора. Считается, что любой человек может самостоятельно выбрать себе квартиру и оформить её. Но, если покупатель плохо разбирается в юридических аспектах подобных процедур, то без услуг грамотного риелтора не обойтись.

Схемы мошенничества и обмана

Существует 5 самых распространённых схем, которыми пользуются мошенники, желающие получить деньги на продаже квартир:

1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту. Злоумышленники снимают квартиру у собственника, делают копию его паспорта, куда потом вклеивают свою фотографию. После этого делается поддельный паспорт, а по нему получаются копии документов на квартиру, с которыми можно её продать. Способ дорогостоящий, используется для продажи редко. При столкновении с таким мошенником покупатель остаётся без денег и квартиры, а доказать ничего не может.
2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения у лиц группы социального риска. Злоумышленники обманом выкупают квартиры у одиноких пенсионеров, психически больных людей, наркоманов и алкоголиков, которые не отдают отчёт о своих действиях. После этого квартира перепродаётся несколько раз. Насторожить покупателя в этом случае должно большое количество сделок с жильём за последние несколько лет. Если после покупки выяснится, что изначально квартира принадлежала недееспособному лицу, её отнимут.
3. Сокрытие законных наследников. После наследования могут открыться новые завещания, факт недееспособности наследодателя, а также появиться неизвестные ранее наследники по закону. Зачастую даже сам продавец может не знать о такой возможности и продать квартиру без намерений обмана. В таком случае вернуть полную стоимость квартиры при её новом разделе вред ли удастся.
4. Отчуждение квартиры по поддельной доверенности. Злоумышленники пытаются продать квартиры по отозванным доверенностям, а также по тем, после написания которых владелец умер. В случае покупки недвижимости по такой бумаги следует лично встретиться с собственником и пообщаться с ним.
5. Сделки при нарушении прав несовершеннолетних. Если квартира продаётся без ведома органов опеки, либо несовершеннолетние дети не получили доли в квартире после использования материнского капитала, сделка может быть аннулирована.

Советы экспертов

Эксперты по недвижимости рекомендуют покупателям придерживаться следующих советов, как безопасно купить недвижимость:

• Определить чёткие требования к квартире (цена, расположение дома, общая площадь, категория дома, состояние квартиры).
• Тщательно проверить документы (особенно для квартир с низкими ценами).
• Правильно торговаться (если квартира продаётся давно, владелец может значительно снизить цену).
• Задавать много вопросов. Чем больше подробностей будет выяснено, тем лучше.
• Внимательно осмотреть помещение и подъезд. На наличие недостатков лучше указать сразу, чтобы выбить скидку, чем пытаться потом доказать свои права.
• Общаться с соседями. Хозяева не раскроют всей информации о доме и своей личности, а вот соседи с удовольствием поделятся данными.
• Не подписывать договор без проверки. Все бумаги следует тщательно просматривать.
• Сохранять благоразумие. При слишком заниженной цене следует искать подвох.
• Получить справку с БТИ, выписку из ЕГРН.
• Удостовериться, что дом не в аварийном положении.

Приобрести квартиру на вторичном рынке без рисков не так сложно, как кажется на первый взгляд. Необходимо лишь внимательно изучить все документы, осмотреть выбранное помещение, не действовать на эмоциях и не пренебрегать услугами риелтора.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть информативное видео про покупку квартиры на вторичном рынке:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке

​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

• предлагают квартиру по очень низким ценам;
• часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
• технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
• с вас требуют большую сумму задатка;
• с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
• сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
2. сделку оформляют по фальшивым документам;
3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Как избежать

Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

• свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
• договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности.

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Покупка квартиры — значимое событие для большинства граждан. Сделки купли-продажи на вторичном рынке имущества и новых домов сопровождаются рисками потерь не только денежных средств, но и недобросовестностью сторон. Своевременно обезопасить от мошенников и распознать обман вторичной продажи квартиры помогут юристы и специалисты в области рынка недвижимости.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, приведем важные аспекты покупки жилых помещений в новостройках. Ситуация со строящимся жильем на различных стадиях готовности крайне рискованная.

Важную роль играет репутация застройщика.

• В первую очередь перед покупкой, нужно обращать внимание на ранее построенные дома, нарушение сроков ввода и сдачи в эксплуатацию новостроек. Подробно изучить проектную декларацию, отчетность, историю существования и отзывы первых покупателей, рынок новостроек. Привлекаются ли сторонние субподрядчики и организации для внутренней и внешней отделки. Большим плюсом является аккредитация банками из ТОП-100 рейтинга надежности для получения ипотеки в новостройках;
• Во-вторых, оценить качество новостроек и развитость инфраструктуры. Новые дома часто возводятся без учета приближенности социальных учреждений и мест отдыха, доступности паркинга. Качество черновой отделки квартиры должно соответствовать сертификатам, а нормы строительства новостроек, порядок заключения договора долевого строительства федеральным законам (в частности 214-ФЗ). Рынок первичной недвижимости регулируется более жестко, чем вторичный, но риски остаются;
• В-третьих, для полной усадки дома требуется два-три и более года, поэтому дорогостоящий капитальный ремонт, как и чистовая отделка новостройки быстро придет в негодность. Период строительно-монтажных работ может затянуться намного дольше за счет новых соседей, которые будут сверлить, шуметь и доставлять неудобства, вплоть до полного расселения дома.

Крупный застройщик перед покупкой всегда раскрывает подробную информацию о своих новостройках и сданных объектах, предлагает выгодные предложения на рынке в сотрудничестве с банками по оформлению ипотеки. Вложить деньги в стадии котлована достаточно рискованно. Чтобы обезопасить капитал нужно изучить договор, иметь дело только с известными фирмами. Заниженная стоимость квартиры в новостройке может свидетельствовать только о предстоящем долгострое и не может обезопасить вас от рисков. Оформляя сделку по доверенности, будьте предельно бдительны. Рынок вторичного жилья менее рискован с точки зрения готовности.

Еще заранее стоит знать, сколько при покупке квартиры будут стоить услуги риэлтора.

По доверенности

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности, особое внимание следует уделить содержанию доверенности, проверить ее актуальность. Лица, указанные в доверенности должны быть в здравии и дееспособны. Дополнительно сверить паспортные данные, а также ограничения по суммам на продажу квартиры. Реквизиты доверенности должны четко определяться, читаться серия и номер бланка. Бланк доверенности обязательно должен быть заверен нотариусом.

По наследству

На вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по наследству помогут ответить юристы. Если в свидетельстве на право собственности указано наследство, то распоряжаться квартирой можно не ранее, чем через шесть месяцев. Договор наследства на квартиру оформляется в нотариальной палате и содержит необходимые приложения к завещанию о наследстве.

Определить степень родства и прав на наследство косвенно помогут паспортные данные, а также документы из ЗАГса. Опись имущества по наследству не может содержать ошибок или недочетов. Наследники могут объявиться не сразу, а по истечении нескольких лет после покупки квартиры. Доверенность на распоряжение квартирой по наследству ограничена по сроку и не допускается передоверие, что позволяет обезопасить покупателя.

Когда квартира в собственности менее 3 лет

Если жилое помещение в собственности менее 3 лет, то покупка на условиях заниженной стоимости квартиры крайне невыгодна для покупателя. Продавец может склонить покупателя указать в договоре заниженную стоимость объекта, при этом он стремиться обезопасить себя от налоговых платежей. Но покупатель в этом случае не сможет воспользоваться имущественным вычетом в полном объеме, а ипотеку вовсе могут не одобрить. Аргументы в пользу быстрого оформления наследства для скорейшей реализации имущества, должны настораживать. Не соглашайтесь даже на заниженную стоимость, так как это не обезопасит при приобретении квартиры.

В случае оспаривания сделки в суде надеяться на возврат полной стоимости не стоит. Для того чтобы себя обезопасить, специалисты рекомендуют указывать реальную цену и оформлять расписку в получении денег. В противном случае все расчеты с покупателем будут произведены по заниженной стоимости – об этом нужно помнить и знать.

Рекомендации как обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры по ипотеке

Приобретение жилья в ипотеку на вторичном рынке накладывает дополнительные обязательства по сбору документов. Обезопасить процесс оформления помогает банк, одобривший ипотеку. Доскональное изучение правоустанавливающих и личных документов, как со стороны покупателя, так и собственников (включая наследство, распорядителей по доверенности) исключает из цепочки мошенников. Заниженная стоимость продажи квартиры неприемлема, как и подлог свидетельств на квартиру. Если ранее квартира покупалась в ипотеку, то обязательно запросите справку из Банка о полном погашении кредита и процентов по нему, снятии обременения, а также соблюдено ли требование закона в части выделения доли всем несовершеннолетним детям по наследству.

Собственное жилье приобретается на личные сбережения или в ипотеку, при этом продавцу абсолютно не важна природа происхождения капитала, главное выгодно и быстро реализовать недвижимость, забрав деньги. Встречается случай подлога документов, сокрытие существенных фактов не только о количестве собственников, прописанных лиц, но и технических характеристиках объекта.

Справочную информацию по объектам недвижимости в online режиме легко получить на сайте Росреестра в разделе «Сервисы». Это поможет быстро обезопасить от подделки свидетельств. Данных о ФИО хозяев не будет, но дополнительным бонусом послужит информация о кадастровой стоимости объекта. Сервис доступен без предварительной регистрации, необходимо внести адрес по субъектам РФ или кадастровый номер.

Если с документами полный порядок и прослеживается взаимосвязь первичных оснований и бланков свидетельств о праве собственности, то второй этап заключается в выявлении всех лиц, имеющих право распоряжаться имуществом, а также несовершеннолетних граждан, и просто прописанных лиц. Заключая предварительный договор задатка (или аванса) обязательно оговаривается предоставление полного списка документов для регистрации нового права.

К основным из них относят:

• согласие супруга на реализацию объекта недвижимости, приобретенного в гражданском браке, нотариально заверенный бланк;
• справка из органов опеки и попечительства представляется на детей до 18 лет;
• справка о дееспособности из психоневрологического диспансера по месту регистрации для пенсионеров и граждан, состоящих на учете (алко- и наркозависимые).

Дополнительно в договоре оговаривается условия снятия с регистрационного учета всех прописанных лиц до подписания основного договора, либо по истечении лимитированного срока, необходимого на покупку.

Лица, служащие в армии, в том числе по долгосрочному контракту, а также граждане отбывающие наказание в местах лишения свободы и без вести пропавшие, могут претендовать на собственность, даже после ее продажи, и на законных основаниях отсудить долю или признать сделку недействительной. Сведения из органов МВД, полученные даже по неофициальным каналам связи закрепят чистоту и уверенность в сделке.

Риск в не узаконенной перепланировки помещения состоит в наложении административного штрафа и требованием вернуть первоначальное состояние. Паспорт БТИ и технический план помещения поможет установить истинные размеры и периметры комнат.

Вторичный рынок или новостройка – выбирает покупатель и рискует, делая первый шаг без поддержки специалистов. Нарушение и сокрытие существенных обстоятельств могут создать в дальнейшем большие проблемы с оспариванием сделки и доказательством вашей добросовестности. Придерживайтесь рекомендаций – это поможет обезопасить будущее и спокойно жить в новой квартире.

О чем говорит заниженная стоимость при покупке квартиры

Лучший способ как обезопасить себя при покупке квартиры с заниженной стоимостью, это убедиться в прозрачности договора или отказаться вовсе от приобретения квартиры на вторичном рынке.

Чтобы обезопасить себя, а лучше вовсе исключить любую спорную ситуацию рассмотрим и приведем примеры конкретных действий:

• мошеннические, преступные намерения продавца;
• безграмотность и халатность покупателя;
• навязывание дополнительных услуг со стороны третьих лиц.

Существенный оборот ликвидности в сфере недвижимости вторичного и первичного жилья привлекает многих мошенников, стремящихся заработать на неграмотных покупателях. Рассчитывая привлечь покупателей, наследники или прямые продавцы указывают заниженную стоимость или доступную ипотеку. Чтобы обезопасить сделку и отбросить подозрительные предложения нужно ежедневно изучать, отслеживать историю объявлений, и особо обращать внимание на объекты, у которых заниженная стоимость продажи.

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Покупка квартиры в Москве — мечта многих. Но как сделать так, чтобы эта мечта не превратилась в кошмар? О каких нюансах приобретения жилья на вторичном рынке нужно знать, как избежать возможных опасностей и обмана?

Приобретение собственного жилья на вторичном рынке, несмотря на возросший интерес к долевому строительству, по-прежнему пользуется популярностью. Преимуществ у «вторички» много. Одно из них — вы все-таки покупаете уже готовое жилье и можете сразу въезжать в квартиру. Не нужно ждать, когда дом достроится, переживать, что у застройщика могут возникнуть проблемы. Однако вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, о которых следует знать.

Покупка вторичного жилья

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь — особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

• «Прямые деньги» — один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
• Ипотека — бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
• Одновременная продажа и покупка — к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Итак, пообщавшись с агентом и удостоверившись, что вас все устраивает, вы заключаете договор с агентством на поиски жилья. Обычно для этого приходится внести в кассу агентства сумму от 10 тысяч рублей, подтверждающую, что вы настроены серьезно и будете работать именно с этим агентством. После завершения сделки эта сумма станет частью комиссионных, которые вы платите риелтору. Если по независящим от вас причинам сделка не состоится или агентство не сможет найти нужные варианты (при многочисленных просмотрах различных вариантов), сумма возвращается. Однако проговорите эти детали с вашим риелтором, в разных агентствах могут быть свои особенности.

После этого вы приступаете непосредственно к процедуре приобретения жилья.

На что надо обратить внимание при покупке вторичной квартиры в Москве

Условно весь процесс можно поделить на несколько этапов:

Этап первый: поиск и выбор квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговорили все детали и сформулировали определенные требования к жилью, которое вы намерены приобрести. Сюда относится территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие нюансы, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, удаленность от метро, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое. Поиск жилья, соответствующего всем этим требованиям, — задача непростая. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базам квартир, находящимся в продаже. Сначала нужно обзвонить все подходящие варианты, чтобы уточнить, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите (нередко объявления лишь кратко описывают помещения, не обозначая возможные недостатки). Этим занимается специалист по недвижимости. Это сложная кропотливая работа, требующая огромного количества времени и знания возможных подводных камней. Агент отбирает самые подходящие варианты, которые имеет смысл смотреть. Естественно, он озвучивает их вам, и вы вместе решаете, куда стоит ехать. О просмотрах также обычно договаривается агент.

На просмотры лучше также выезжать с риелтором. От профессионального взгляда не должна ускользнуть ни одна деталь. Стоит уточнить, как давно делался ремонт, менялись коммуникации, насколько благоприятные соседи. Посетив квартиру, вы лично увидите, удобно ли вам добираться от метро, зеленый ли это район, есть ли рядом магазины, школы, поликлиники. Хороший специалист по недвижимости должен также владеть информацией, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом строить железную дорогу, станцию метро или прокладывать магистраль — все это может повлиять в дальнейшем на условия жизни и стоимость жилья.

Немаловажный этап — это проверка юридической чистоты квартиры. Были ли прописаны в этой квартире лица, отбывающие наказание в тюрьме или служащие в армии, приватизирована ли квартира или была куплена, есть ли несовершеннолетние собственники — все эти моменты важны. Задача риелтора — выяснить историю квартиру и убедиться, что на нее никто не сможет претендовать в будущем. Большинство ситуаций мошенничества связано именно с тем, что квартира в реальности принадлежит совсем другим лицам, и продается по подделанным документам. Либо официально все чисто, но претенденты на квартиру могут объявиться спустя несколько лет — выйдя из тюрьмы, например.

Этап второй: внесение аванса

Итак, квартира выбрана и проверена, вы решаете, что хотите купить именно нее. Теперь необходимо внести аванс, чтобы забронировать ее за собой. Однако помните, что никто не дает вам 100% гарантии, что сделка обязательно состоится, а потому от того, как вы внесете аванс, будет зависеть, сможете ли вы получить свои деньги назад, если все сорвется, а от этого никто не застрахован.

Что нужно знать:

• Есть разница между авансом и задатком. И тот, и другой возвращаются покупателю в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Однако аванс возвращается в том же объеме, что и вносился, а задаток — в двойном размере. Поэтому аванс более распространен, чем задаток.
• Нет фиксированной суммы аванса, она зависит от условий продавца, но должна быть разумна. Обычно это 1-3 тысячи долларов. При большем авансе у продавца должно быть серьезное обоснование.
• Аванс может передаваться собственнику или агентству. Важно убедиться, что собственник имеет все права на квартиру (проверьте его паспорт и документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о регистрации собственности на всех собственников)), и что риелторы имеют все необходимые полномочия (для этого у них должна быть доверенность от собственника, или же эти полномочия должны быть прописаны в договоре между собственником и агентством).
• Обязательно заключайте договор о внесении аванса! Лучше не передавать деньги под расписку.

В договоре должны быть указаны следующие моменты:

• Данные продавца и покупателя (паспортные, контактные, телефоны, места фактического проживания);
• Адрес и описание недвижимости, за которую вносится аванс (особенно, если квартира продается с телефоном, встроенной кухней и т.д.);
• Сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выйти на сделку;
• Цена недвижимости с учетом комиссионных (прописать, что ее изменение невозможно);
• Сумма вносимого аванса;
• Сроки возврата аванса, на случай, если сделка будет сорвана по вине продавца.

Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

Этап третий: сделка

Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Если вы замужем или женаты, то необходимо предоставить свидетельство о браке, а если квартира приобретается в единоличную собственность, то потребуется еще и нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора.

Если жилье приобретается на кредитные средства (например, по ипотеке или с использованием субсидий), то потребуется предоставить еще дополнительные документы (в случае с ипотекой — кредитный договор).

Передача денег — самый ответственный момент, ведь суммы при покупке жилья немаленькие. Самым безопасным и надежным считается передача денег через аренду банковской ячейки.

Что нужно знать:

• Ячейка арендуется на 1-2 месяца, банк может проверять деньги на подлинность за дополнительную плату;
• Вносятся деньги в присутствии и продавца, и покупателя, а получает их продавец после регистрации прав собственности.
• Деньги либо привозятся в день сделки, либо обналичиваются уже в банке (после перевода со счета).

В этот же день документы передаются на регистрацию (обычно в Москве на регистрацию уходит от 5 дней (в случае ипотеки) до месяца (на территории новой Москвы), а после этого подписывается акт приема-сдачи квартиры, и сделка считается завершенной.

Как видите, тонкостей приобретения жилья на вторичном рынке много, а описать все детали в одной статье невозможно. Незнанием этих нюансов и пользуются черные маклеры и мошенники, подсовывающие липовые справки и доверенности. Вариантов обмана множество: документы предоставляют на одну квартиру, а показывают другую; продают квартиру по доверенности после смерти собственника; при подсчете купюр подсовываются поддельные деньги. Нередки ситуации, когда одна и та же квартира продается сразу нескольким людям. Схемы могут быть самые разные, а обезопасить себя можно, только лишь обратившись к настоящему профессионалу.

Не­смот­ря на то, что ба­зы не­дви­жи­мос­ти на­хо­дят­ся в от­кры­том до­сту­пе, для при­о­бре­те­ния жилья не­до­ста­точ­но прос­то уметь поль­зо­вать­ся функ­ци­я­ми по­ис­ка и филь­тра по за­дан­ным па­ра­мет­рам. Не­об­хо­ди­мо по­ни­мать все юри­ди­чес­кие и фи­нан­со­вые ас­пек­ты бу­ду­щей сдел­ки, а так­же иметь на­вы­ки эф­фек­тив­ных пе­ре­го­во­ров с част­ны­ми и офи­ци­аль­ны­ми ли­ца­ми.