ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно
SergPoznanskiy / Depositphotos.com |
Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).
Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома “запаздывает” уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.
В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.
Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.
Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.
Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в “будущей” неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.
Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:
- по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
- застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ;
- заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
- неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств.
В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.
Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
Вопрос:
Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
Ответ:
Любимое развлечение российских Откроется в новой вкладке.”>Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.
Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.
Разберем этот случай по порядку.
Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома
Если Застройщик нарушил предусмотренные в Откроется в новой вкладке.”>Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.
Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.
Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже). Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.
Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?
Это можно делать как до подписания Откроется в новой вкладке.”>Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока). В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры. Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.
Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – Откроется в новой вкладке.”>статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).
Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.
На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика. Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.
Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.
Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.
При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к Откроется в новой вкладке.”>специализированным юристам.
Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ
Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:
- дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
- ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
- подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
- предварительное слушание по делу;
- основное заседание суда и вынесение судебного решения;
- вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
- исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).
Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:
- возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
- компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – Откроется в новой вкладке.”>ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
- штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с Откроется в новой вкладке.”>п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
- возмещение судебных расходов.
Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без Откроется в новой вкладке.”>специализированных юристов не обойтись.
На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.
Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про Откроется в новой вкладке.”>срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.
Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ
Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.
Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.
Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?
Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:
- Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. Откроется в новой вкладке.”>здесь.
- Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
- Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
- Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).
Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:
Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается. Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.
Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ
Допустим, ставка рефинансирования на день фактической передачи квартиры дольщику равна 9%. Цена квартиры по договору 3 000 000 руб. В ДДУ указана дата передачи квартиры дольщику «не позднее 31.03.2017», значит, начало просрочки считается с 01.04.2017. Квартира фактически передана дольщику по Акту приема-передачи 01.07.2017, значит, просрочка составляет 3 месяца, т.е. в данном случае 91 день.
Итого, имеем следующий размер неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ:
Размер неустойки = 1/150 Х 0,09 Х 3 000 000 Х 91 = 163 800 руб.
И если нерадивый Застройщик откажется выплатить ее добровольно, то обратившись в суд, мы еще увеличим сумму требований, включив сюда штраф (в размере 50% от суммы неустойки) + моральный вред + расходы (юридические, съем жилья и другие).
Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к Застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично).
Суд, однако, имеет право уменьшить размер неустойки (в соответствии со Откроется в новой вкладке.”>ст.333, ГК РФ), если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения Договора долевого участия в строительстве.
Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика
Статья актуальна на 25 сентября 2019 года
Права дольщиков по ДДУ
Подготовка к суду
Судебное разбирательство и исполнение решения
Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.
Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.
Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.
Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.
Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.
Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
Направление застройщику претензии
Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)
Направление застройщику претензии
Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)
Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла. Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).
Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).
Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.
Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:
1/150 Х СР Х КДП Х ЦД , где
СР – ставка рефинансирования Банка России,
КДП – количество дней просрочки,
ЦД – цена договора.
С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.
Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. |
Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:
- 30.06.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2019 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки.
Оставьте свои данные, мы перезвоним Вам и проконсультируем по поводу расчёта неустойки.
Убытки при просрочке передачи по ДДУ
Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.
Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:
- договор об аренде жилья,
- документы, подтверждающие соответствующие расходы.
Услуги | Цена |
Подготовка правового заключения по предмету спора | от 1000 руб. |
Оформление претензии с расчетом суммы неустойки | от 3000 руб. |
Подготовка искового заявления в суд | от 5000 руб. |
Представительство в судебных инстанциях | от 15000 руб. |
Сопровождение исполнительного производства по ДДУ | от 10000 руб. |
Указанные цены являются предварительными, так как зависят от сложности дела и обстоятельств спора. Эти моменты вы сможете уточнить на консультации юриста.
Неустойка по ДДУ начисляется по Закону № 214-ФЗ, если застройщик нарушил срок передачи готового объекта. Ставка пени составляет 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день. Ввиду особой сложности такой категории дел, рекомендуем осуществлять все действия при поддержке опытного юриста по ДДУ.
Получить юридическую консультацию вы можете бесплатно. Для этого достаточно позвонить по телефонам, указанным на сайте, либо заполнить форму обратной связи. Юрист подскажет, как правильно рассчитать и взыскать неустойку, посоветует варианты воздействия на застройщика для получения денег.
Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ?
В данной статье дается понятная пошаговая инструкция как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ (договору долевого участия), с учетом действующей редакции ФЗ № 214 об участии в долево м строительстве.
Вы найдете полезные основанные на профессиональном опыте советы как взыскать неустойку с застройщика в максимальном размере, без снижения в порядке ст.333 ГК РФ. А также узнаете риски, которые нужно минимизировать при взыскании неустойки.
Содержание статьи:
Обычный порядок. Поверните дело в свою пользу
Поскольку статья носит просветительский характер, в целях повышения уровня ее усвоения мы будем пользоваться при объяснении теоретических положений примером, имевшим место в реальной жизни.
Гражданин заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве и приобрел квартиру в многоквартирном доме стоимостью 1 658 759 рублей, срок завершения строительства – первое полугодие 2016 года, срок передачи объекта долевого строительства участнику договора – не позднее шести месяцев после завершения строительства. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию было получено застройщиком 30 июня 2016 г.
И первое, о чем нужно задуматься при рассмотрении вопроса о неустойки при пропуске сроков строительства – с какого момента начинает течь шестимесячный срок передачи квартиры участнику долевого строительства. С момента получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – ст.8 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Следовательно ответственность за нарушение сроков передачи квартиры наступает с 1 января 2017 года.
Далее, нужно разобраться с правилами расчета неустойки. Застройщик обязан выплачивать за каждый день пропуска срока передачи квартиры пени в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора – ч.2 ст.6 Закона №214-ФЗ. Согласно информация Банка России по состоянию на 1 января 2017 года ставка рефинансирования составляла 10%.
Поскольку данная информация сложно воспринимается представим ее в виде формулы:
Н1 = (С х СР / 100) / 150,
в которой Н1 – неустойка за 1 день просрочки,
С – стоимость квартиры,
СР – ставка рефинансирования.
Воспользуемся этой формулой и рассчитаем размер неустойки за один день для нашей истории.
Н1 = (1 658 759 х 10 / 100) / 150 = 1 105 руб.
Таким образом при нарушении сроков передачи квартиры на 100 дней размер неустойки будет составлять 100 105 руб.
Следующий этап – написать претензию на имя застройщика. Это необходимо для того, чтобы, в случае отказа застройщика выплатить неустойку добровольно, взыскать с него штраф в размере 50% от суммы невыплаченной неустойки. При этом серьезно отнеситесь к процедуре передачи застройщику претензии. Рекомендуем распечатать два экземпляра: один лично отдать представителю застройщика, а на втором попросить сделать отметку о вручении претензии с указанием даты, ФИО и должности представителя застройщика, печати застройщика. Если лично отнести претензию нет возможности отправьте ее заказным письмом.
В случае игнорирования застройщиком претензии либо отказа в добровольном выполнении Ваших требований мы переходим к четвертому этапу – необходимо обращаться в суд. По общему правилу составляется исковое заявление с учетом ст.131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. От уплаты государственной пошлины Вы освобождаетесь в соответствии с п.4 ч.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ. Заявление подаете как правило в районный (городской суд) по месту нахождения застройщика или по Вашему месту жительства – ст.24, 28, 29 ГПК РФ. Чтобы узнать контактные данные районного суда Вам нужно воспользоваться государственной автоматизированной системой Российской Федерации «Правосудие» https://sudrf.ru/index.php? >
Вынесенное судебное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в вышестоящий суд в течение месяца со дня его принятия. Если жалоб не поступило, решение вступает в законную силу. Вам нужно получить заверенную копию решения суда с отметкой о вступлении в законную силу (рекомендую получить минимум три экземпляра), а также исполнительный лист. Один экземпляр решения нужно отнести застройщику с требованием о выплате нестойки. А исполнительный лист нужно отнести в службу судебных приставов-исполнителей по месту юридического адреса застройщика для принудительного его исполнения (в том случае, если застройщик добровольно не исполняет решение суда).
Оружие застройщика
Несмотря на значительные размеры законодательно установленной неустойки граждане не взыскиваю ее с застройщика. Почему? Возможно, застройщик делает максимум для того, чтобы избежать ответственности, в том числе, вводит участников долевого строительства в заблуждение утверждая, что в каждом конкретном случае права на неустойку нет и быть не может.
В качестве «оружия» застройщик использует составляемый им договор долевого участия. Застройщик утверждает, что в договоре не случайно прописаны два срока: срок сдачи объекта и срок передачи квартиры гражданам. Вывод о том, что срок передачи квартиры, установленный в договоре долевого участия, подлежит исчислению с даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан без учета Закона № 214-ФЗ.
Это обман. Так, в силу ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать квартиру не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, по смыслу ст. 8 Закона № 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона № 214-ФЗ.
Но возможно главное оружие застройщика – наша лояльность при нарушении прав. Застройщик ее пользуется и пользуется законодательной уловкой для ухода от ответственности – убеждает участников долевого строительства подписать дополнительное соглашение об установлении новых сроков строительства и передачи квартиры в собственность граждан.
Здесь есть одно важное правило – изменение сроков строительства и заключение дополнительного соглашения возможно только в Вашего согласия и только так! Действующим законодательством не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора долевого участия. В силу п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора долевого участия должно быть заключено в письменной форме и пройти государственную регистрацию. Без Вашего согласия изменение сроков строительства возможно только в исключительных случаях.
И именно исключительные случаи переноса сроков строительства стали еще одним оружием застройщика. Но и в этот раз не обходится без введения участников долевого строительства в заблуждение. Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ застройщик освобождается от ответственности за пропуск сроков строительства только в том случае, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при конкретных условиях обстоятельств.
Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Обстоятельство признается непредотвратимым, если застройщик не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий застройщика, например, отсутствие у него необходимых денежных средств, нарушение обязательств его субподрядчиками, неправомерные действия его представителей и т.п.
Это означает, что включение в договор долевого участия пунктов о возможности или обязательности переноса сроков строительства является незаконным, и направлено на введение участников долевого строительства в заблуждение, а также на уход от ответственности за нарушение сроков строительства.
Следующим оружием в арсенале застройщика является судебная практика судов общей юрисдикции по значительному снижению размеров неустойки.
В некоторых случаях успех данного оружия подкрепляется слабой юридической позицией самих участников долевого строительства. Поскольку судебные органы довольно пассивны и не проявляют инициативы в защите прав граждан.
Застройщик убеждает суд в необходимости снижения неустойки и применения ст.333 ГК РФ.
Вашу задача, обратить внимание суда, что применение ст.333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. При этом застройщик обязан доказать несоразмерность рассчитанной Вами неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Ваша убедительная, основанная на законе речь позволит судебным инстанциям принять справедливое решение.
Самым главным недостатком общего порядка взыскания неустойки через суд общей юрисдикция является практика существенного снижения неустойки. В связи с этим мы предлагаем другой путь, распространенный в судебной практике.
Нужно обращаться с требованием о взыскании неустойки в арбитражный суд. Их практика сохраняет размеры неустойки в полном объеме, хотя закон применяется один и тот же.
Вот пример из нашей истории. В арбитражном суде застройщик заявил ходатайство о снижении неустойки в порядке ст.333 ГК РФ. Суд обязал застройщика представить доказательства несоразмерности и необоснованности неустойки. Застройщик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям ее нарушения. Ссылка ответчика на нарушение обязательств контрагентами не была принята в качестве достаточного основания, свидетельствующего о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки. В итоге суд посчитал рассчитанную на основании норм закона неустойку соразмерной, и не подлежащей уменьшению в соответствии со ст.333 ГК РФ.
Недостатком данной процедуры является правовая сложность ее осуществления, трудность реализации без профессиональной помощи юриста.
Подводные камни. Это важно
Основным препятствием на пути взыскания неустойки является Ваше неверие в возможность взыскания неустойки с застройщика. И застройщик делает все, чтобы укрепить Ваши сомнения.
В частности, застройщик утверждает, что для переноса сроков строительства достаточно простого уведомления об изменении сроков строительства.
Обратимся к действующей редакции Закона № 214-ФЗ. В соответствии с ч. 3 ст. 6 при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Значит простого уведомления недостаточно – без изменения договора долевого участия в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, переносить сроки нельзя.
В силу п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора должно быть заключено в письменной форме и пройти государственную регистрацию. Простое уведомление об изменении сроков строительства не может служить основанием для изменения таких сроков.
Более того, действующим законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора и уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.
При принятии решения о взыскании неустойки участники долевого строительства не владеют полной информацией об объемах ответственности застройщика. Что касается неустойки, то имеется законодательная возможность ее увеличения на 50%.
Для этого не требуется соблюдения сложной и громоздкой процедуры – достаточно до обращения в суд предъявить застройщику письменную претензию с требованием об уплате в добровольном порядке неустойки.
Каким законом регулируется возможность увеличения неустойки? В п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований о взыскании неустойки, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований участника долевого строительства штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу гражданина.
Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что участником долевого строительства до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено застройщиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф.
И в качестве последнего препятствия на пути взыскания неустойки следует назвать риск банкротства застройщика. Возможно данное препятствие наиболее значимо при принятии решения о начале процедуры взыскания неустойки, поскольку если застройщик банкрот, то получить с него деньги будет невозможно. Предвидеть банкротство на 100% невозможно, но можно сократить риски от его неблагоприятных последствий. В практической деятельности по взысканию неустойки с застройщика мы применяем простое правило – разбиваем процедуру взыскания на несколько этапов и частично взыскиваем неустойку до окончания сроков строительства (как правило застройщик начинает процедуру банкротства незадолго до окончания данных сроков, чтобы успеть продать как можно больше квартир). И такое простое решение приносит положительные результаты.
Взыскание неустойки с застройщика за просрочку по ДДУ (договору долевого строительства) достаточно надежная процедура, гарантированная законом и поддерживаемая судебной практикой (в 95% случаев суды взыскивают неустойку с застройщиков при пропуске сроков долевого строительства).
Однако правовая культура и лояльность по отношению к нарушению своих прав со стороны граждан позволяют застройщикам избежать ответственности при нарушении сроков передачи жилья участникам долевого строительства.
Если застройщик нарушает сроки строительства купленной Вами квартиры по договору долевого участия, но у Вас есть сомнения взыскивать неустойку или нет, обращайтесь к нам. Мы внимательно выслушаем Вас, изучим представленные Вами документы, устно ответим на все Ваши вопросы и предоставим письменное заключение, чтобы Вы ничего не упустили.